新規上場！アズ企画設計(3490)のIPOの初値予想

アズ企画設計(3490)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2018年3月12日(月)～3月16日(金)、上場日は3月29日(木)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は2,160円(1単元21.6万円)です。仮条件は2,060円～2,160円と下振れました。

公開価格は仮条件の上限である2,160円となりました。予想PERは5.6倍、予想PBRは2.43倍(BPS 890.27)です。

初値予想は大幅なプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りです。

• 3,800〜4,300円（仮条件の上限比+75.9%～+99.1%）
• 4,500〜6,000円（仮条件の上限比+108.3%～+177.8%）

初値予想会社の直前初値予想は以下の通りとなっています。

• 4,300円（公開価格比+99.1%）
• 5,000円（公開価格比+131.5%）

アズ企画設計は「空室のない元気な街を創る」を企業理念として、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」をモットーに、不動産ビジネスを展開しています。

監査法人は新日本有限責任監査法人です。本社所在地は東京都渋谷区千駄ヶ谷3-20-12 アズ企画設計ビルです。

アズ企画設計とは

アズ企画設計は、主に東京、埼玉、千葉、神奈川エリアを中心として、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っています。

従業員数は37名、平均年齢は33.1歳、平均勤続年数は2.8年、平均年間給与は495.1万円です。

不動産販売事業

収益不動産売買領域

まず入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得します。

そしてリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(主に間取り変更を伴う内装工事)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しています。

物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致するような物件へと再生しています。

また、購入後に速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っています。

ビジネスホテル売買領域

稼働率が低くリニューアルを要するビジネスホテルを取得し、アズ企画設計でビジネスホテルを建設会社やホテル運営会社の協力のもと改修・運営することにより運用効率を上げます。

ビジネスホテルとしての収益向上後に不動産投資家に販売しています。

不動産賃貸事業

不動産賃貸領域

リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しています。

アズ企画設計が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っています。

また、不動産販売事業において取得した販売用不動産の売却までの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

空間再生領域

長期不稼働になっている建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から未利用建物又は土地を賃借し、再生利用しています。

店舗、事務所、倉庫等の不稼働の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。

遊休地については、貸コンテナの設置や、コインパーキングあるいは月極駐車場、一括貸し地等として施設利用者に提供いたします。

ビジネスホテル領域

東北地方において、土地所有者から土地を賃借し、借地上にビジネスホテルを建設し、ホテル運営会社の協力のもと客室サービスの提供等ホテル施設の運営を行っています。

なお、アズ企画設計で建設するホテルにモジュール工法(１室単位で専用工場にて製造し、現地で組み立てる工法)を採用することによって、建築工期の短縮を行っています。

また、不動産販売事業のビジネスホテル売買領域において取得したビジネスホテルの保有期間中の運営収益も当領域の収益になります。

不動産管理事業

不動産管理仲介領域

アズ企画設計から不動産物件を購入した顧客や、その他の不動産所有者に対して所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しています。

また、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っています。

建築リフォーム領域

賃貸不動産物件や一般家庭に対してクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しています。

不動産管理付帯領域

賃貸仲介等から生じる鍵等の付帯商品販売を通じた収益や、少額短期保険の代理店手数料等を得ています。

アズ企画設計のIPOの諸データ

新規発行による手取金の使途については、不動産販売事業における販売用不動産の取得費用に充当する予定です。

アズ企画設計の業績推移

業績面では売上高は美しい右肩上がりとなっています。経常利益・純利益は減益の年度があるものの、大局的には右肩上がりの傾向となっています。

営業キャッシュフローは純利益を上回っている年度と下回っている年度があります。

前期の自己資本利益率(ROE)は49.7％であり、自己資本比率は29.3％です。主要な経営指標等の推移は下表のとおりです。

回次		第24期	第25期	第26期	第27期	第28期
決算年月		平成25年 ２月	平成26年 ２月	平成27年 ２月	平成28年 ２月	平成29年 ２月
売上高	(千円)	1,012,808	1,074,627	1,777,584	2,883,749	4,742,250
経常利益	(千円)	71,115	80,699	243,167	26,871	259,452
当期純利益	(千円)	39,949	48,622	163,218	6,729	156,832
資本金	(千円)	30,000	30,000	30,000	30,000	30,000
発行済株式総数	(株)	1,600	1,600	1,600	1,600	1,600
純資産額	(千円)	155,422	204,141	367,561	374,153	531,144
総資産額	(千円)	1,466,004	1,301,495	1,608,652	3,562,858	4,417,980
BPS	(円)	111,016	145,815	262,544	534.5	758.78
１株配当	(円)	－	－	－	－	－
EPS	(円)	28,535	34,730	116,585	9.61	224.05
自己資本比率	(％)	10.6	15.69	22.85	10.5	12.02
自己資本利益率	(％)	29.51	27.05	57.1	1.81	34.65
株価収益率	(倍)	－	－	－	－	－
配当性向	(％)	－	－	－	－	－
営業CF	(千円)	－	－	－	-898,065	408,019
投資CF	(千円)	－	－	－	-904,328	-471,384
財務CF	(千円)	－	－	－	1,972,170	487,295
現金等	(千円)	－	－	－	1,163,139	1,587,070
従業員数	(人)	14	13	16	27	33

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は2016年11月半ばをボトムとして長らく堅調な展開が続いていましたが、足元では急速な調整局面となっています。

このまま下降トレンドに転じたら向かい風となります。一時的なスピード調整にとどまり、再度堅調な相場に回帰すれば、IPOにおいて追い風となります。

(※マネックス証券より)

上場規模

アズ企画設計のIPOの規模は最大で約6.7億円であり、東証マザーズとしても小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公募株式数は200,000株、売出株式数は70,000株、オーバーアロットメント(OA)は40,500です。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約35％と高めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約26％です。

売出人かつ貸株人である松本俊人及び株主である合同会社ヒトプランには、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

上記のほか、アズ企画設計は、取引所の定める「有価証券上場規程施行規則」の規定に基づき、上場前の第三者割当等による募集株式等の割当に関し、割当を受けた者との間で継続所有等の確約を行っています。

氏名	保有割合	ロックアップ
松本 俊人	60.24%	○
合同会社ヒトプラン	24.10%	○
株式会社アズ企画設計	12.05%
小尾 誠	0.90%	制度
磯部 和夫	0.48%	制度
石田 恭一	0.30%	制度
河合 洋将	0.30%	制度
磯 聖子	0.30%	制度
平山 雅彦	0.24%	制度
小川 将弘	0.18%	制度

行使可能となっているSO(ストック・オプション)は0株です。

初値予想

アズ企画設計の事業は不動産販売（収益不動産売買・ビジネスホテル売買）、不動産賃貸（不動産賃貸・空間再生・ビジネスホテル）、不動産管理ということで、IPOにおける業種の人気度は不動産の市況に大きく左右されます。

アベノミクス初期のような状況ですと、人気化して無双化する業種です。

足元では2～3年前までガバガバだった銀行の融資姿勢がやや慎重になっており、不動産価格の高止まりが懸念されるなど、不動産市場は一時期と比較すると影が見え始めています。

ただし、まだ全体的には無問題であり、不動産企業の上場時期としてはわるくありません。

予想PERは5.6倍、予想PBRは2.43倍(BPS 890.27)であり、類似企業と比較すると割安感があります。

コード	銘柄名	PER	PBR	配当利回り
3230	スター・マイカ	20.21	2.59	1.40%
3236	プロパスト	6.54	2.15	0.96%
3237	イントランス	赤字	2.29	1.04%
3250	エー・ディー・ワークス	23.33	1.25	3.93%
3294	イーグランド	9.79	1.21	2.78%
3299	ムゲンエステート	6.63	1.60	2.37%
8885	ラ・アトレ	7.34	1.53	1.57%
8914	エリアリンク	17.26	1.91	1.80%
8923	トーセイ	9.34	1.35	2.32%

上位株主にはVCはなく、万遍なくロックアップがかかっています。

約6.7億円という上場規模は東証マザーズとしても小型であり、需給バランスに不安はありません。

東証マザーズの5億～10億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• すららネット：+113.0%
• ナレッジスイート：+150.5%
• イオレ：+169.8%
• エル・ティー・エス：+313.2%
• 一家ダイニングプロジェクト：+173.5%
• サインポスト：+287.7%
• エスユーエス：+116.1%
• ユニフォームネクスト：+137.1%
• Fringe81：+133.1%
• ビーブレイクシステムズ：+361.1%
• アセンテック：+197.5%
• 旅工房：+173.7%
• テモナ：+215.7%
• 力の源ホールディングス：+271.7%
• ファイズ：+220.8%
• フォーライフ：+31.6%
• グレイステクノロジー：+130.0%
• イノベーション：+214.1%
• リネットジャパングループ：+92.9%
• G-FACTORY：+54.3%
• シルバーエッグ・テクノロジー：+191.3%
• チェンジ：+149.9%
• バリューデザイン：+111.5%
• カナミックネットワーク：+186.7%
• デジタルアイデンティティ：+88.3%
• ストライク：+125.9%
• ハイアス・アンド・カンパニー：+189.5%
• はてな：+278.1%
• ソーシャルワイヤー：+56.9%
• アークン：+262.1%
• 鎌倉新書：+180.6%
• ネオジャパン：+401.7%
• パートナーエージェント：+217.5%
• ピクスタ：+34.8%
• べステラ：+25.0%
• パルマ：+70.5%
• 富士山マガジンサービス：+126.4%
• ファンデリー：+102.1%
• マーケットエンタープライズ：+167.0%
• ジグソー：+236.4%
• レントラックス：+53.1%
• 海帆：+76.5%
• プラッツ：+70.2%
• 日本動物高度医療センター：+44.2%
• ハウスドゥ：+47.2%
• ショーケース・ティービー：+193.9%
• ヒューマンウェブ：+11.7%
• コラボス：+137.6%
• ALBERT：+115.7%

以上を総合考慮して、初値予想は大幅なプラスリターンです。

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＜投資スタンス＞
強気
(※強気・やや強気・中立・やや弱気・弱気の5段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年)	発表時	BB直前	結果
Keeper技研	やや強気	やや強気	49.1%
ケネディクス商業リート投資法人	中立	やや強気	13.3%
ファーストロジック	強気	強気	52.5%
ファーストブラザーズ	やや弱気	やや弱気	2.5%
ホクリヨウ	中立	中立	8.9%
ALBERT	強気	強気	115.7%
シリコンスタジオ	やや強気	やや強気	102.0%
コラボス	強気	強気	137.6%
エムケイシステム	強気	強気	332.0%
ショーケース・ティービー	強気	強気	193.9%
ヘルスケア＆メディカル投資法人	やや強気	やや強気	54.5%
エスエルディー	強気	強気	15.3%
ヒューマンウェブ	やや強気	やや強気	11.7%
イード	強気	強気	46.4%
ファーストコーポレーション	やや強気	やや強気	25.0%
RSTechnologies	中立	中立	-23.6%
シンデン・ハイテックス	やや強気	やや強気	12.2%
ハウスドゥ	やや強気	やや強気	47.2%
Aiming	中立	中立	12.2%
モバイルファクトリー	強気	強気	99.4%
日本動物高度医療センター	やや強気	やや強気	44.2%
プラッツ	やや強気	やや強気	70.2%
sMedio	やや強気	やや強気	58.7%
サンバイオ	弱気	弱気	-14.5%
海帆	やや強気	やや強気	76.5%
Hamee	やや強気	やや強気	67.2%
日本スキー場開発	中立	中立	9.9%
シーアールイー	弱気	弱気	-7.3%
三機サービス	中立	中立	37.1%
レントラックス	強気	強気	53.1%
リンクバル	やや強気	やや強気	27.9%
ジグソー	強気	強気	236.4%
Gunosy	中立	中立	0.0%
デザインワン・ジャパン	やや強気	やや強気	50.9%
テラスカイ	強気	強気	350.0%
ヘリオス	中立	弱気	22.5%
スマートバリュー	強気	強気	344.9%
マーケットエンタープライズ	強気	強気	167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー	強気	強気	246.2%
エコノス	弱気	中立	120.0%
中村超硬	弱気	弱気	11.8%
メニコン	やや強気	やや強気	73.5%
冨士ダイス	弱気	弱気	50.9%
ファンデリー	強気	強気	102.1%
ナガオカ	中立	中立	40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人	中立	中立	-2.9%
富士山マガジンサービス	強気	強気	126.4%
クレステック	やや強気	やや強気	82.4%
平山	やや強気	やや強気	29.5%
アイリッジ	強気	強気	429.2%
デクセリアルズ	弱気	弱気	-3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人	やや強気	やや強気	-10.5%
イトクロ	中立	中立	4.1%
PCIホールディングス	やや強気	やや強気	169.6%
エスケーホーム	中立	やや強気	13.8%
パルマ	強気	強気	70.5%
メタップス	中立	中立	-7.9%
ラクト・ジャパン	中立	中立	0.0%
土木管理総合試験所	中立	中立	-2.4%
アクアライン	強気	強気	21.7%
ベステラ	やや強気	やや強気	25.0%
STUDIOUS	やや強気	やや強気	20.0%
JESCOホールディングス	中立	中立	5.4%
ピクスタ	強気	強気	34.8%
アイビーシー	強気	強気	251.0%
ブランジスタ	やや強気	強気	43.8%
AppBank	やや強気	強気	45.8%
グリーンペプタイド	弱気	弱気	-8.0%
GMOメディア	やや強気	やや強気	101.1%
パートナーエージェント	やや強気	強気	217.5%
バルニバービ	やや強気	やや強気	130.0%
日本郵政	中立	中立	16.5%
ゆうちょ銀行	中立	中立	15.9%
かんぽ生命保険	中立	中立	33.1%
ロゼッタ	強気	強気	433.1%
あんしん保証	強気	強気	292.5%
ベルシステム24HD	弱気	弱気	-5.0%
ネオジャパン	強気	強気	401.7%
いちごホテルリート投資法人投資法人	中立	中立	-1.8%
インベスターズクラウド	やや強気	やや強気	93.3%
鎌倉新書	やや強気	強気	180.6%
ラクス	強気	強気	228.7%
ランドコンピュータ	やや強気	やや強気	103.4%
ダブルスタンダード	強気	強気	128.8%
オープンドア	やや強気	やや強気	23.3%
ミズホメディー	やや強気	やや強気	156.5%
ツバキ・ナカシマ	弱気	弱気	4.5%
アートグリーン	中立	中立	46.2%
フリュー	やや強気	弱気	0.6%
ビジョン	中立	中立	10.7%
アークン	強気	強気	262.1%
マイネット	強気	やや強気	19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス	強気	強気	139.1%
ソーシャルワイヤー	強気	強気	56.9%
ケイアイスター不動産	弱気	弱気	6.8%
プロパティエージェント	やや強気	やや強気	115.0%
一蔵	中立	弱気	2.1%

銘柄名(2014年)	発表時	BB直前	結果
ヒューリックリート投資法人	中立	中立	13.0%
アキュセラインク	やや強気	中立	27.8%
サイバーリンクス	強気	強気	172.9%
日本ＢＳ放送	中立	中立	6.6%
エンバイオ・ホールディングス	強気	強気	126.0%
ダイキョーニシカワ	中立	中立	12.4%
日立マクセル	やや弱気	やや弱気	-4.8%
ジャパンディスプレイ	中立	中立	-14.6%
ホットマン	やや強気	やや強気	67.5%
みんなのウェディング	強気	強気	27.1%
ディー・エル・イー	やや強気	やや強気	101.0%
サイバーダイン	強気	強気	130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン	やや強気	やや強気	290.8%
トレックス・セミコンダクター	やや弱気	やや弱気	-10.4%
丸和運輸機関	中立	中立	-8.8%
ジョイフル本田	中立	中立	-1.9%
フィックスターズ	強気	強気	162.0%
白鳩	強気	強気	46.2%
日本リート投資法人	中立	中立	4.0%
西武ホールディングス	やや弱気	やや弱気	0.0%
東武住販	やや強気	やや強気	12.0%
インベスコ･オフィス･ジェイリート投資法人	中立	中立	5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング	中立	中立	-7.7%
ムゲンエステート	中立	中立	10.0%
フリークアウト	強気	強気	250.0%
ポバール興業	中立	中立	6.6%
OATアグリオ	中立	中立	-6.3%
メドピア	強気	強気	131.3%
レアジョブ	強気	強気	169.7%
VOYAGEGROUP	強気	強気	40.0%
鳥貴族	やや強気	やや強気	120.7%
イグニス	強気	強気	342.1%
日本ビューホテル	やや弱気	やや弱気	-1.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー	やや強気	やや強気	126.3%
ロックオン	強気	強気	284.6%
リアルワールド	強気	強気	79.8%
AMBITION	やや強気	強気	62.0%
ジェネレーションパス	強気	強気	119.2%
リボミック	中立	やや強気	-20.4%
FFRI	強気	強気	176.5%
ホットランド	中立	中立	-1.7%
ヤマシンフィルタ	中立	中立	19.6%
すかいらーく	中立	中立	0.0%
リクルートホールディングス	中立	中立	1.3%
GMOリサーチ	強気	強気	133.3%
セレス	強気	強気	55.4%
オプティム	強気	強気	260.0%
アルファポリス	強気	強気	93.2%
エラン	やや強気	やや強気	70.3%
日本ヘルスケア投資法人	やや強気	やや強気	48.1%
SHIFT	強気	強気	361.5%
ＣＲＩ・ミドルウェア	強気	強気	462.5%
日本PCサービス	中立	やや強気	67.7%
トーセイリート投資法人	やや弱気	中立	11.6%
積水ハウス・リート投資法人	やや強気	やや強気	22.7%
弁護士ドットコム	強気	強気	215.4%
クラウドワークス	強気	強気	73.2%
スノーピーク	やや強気	やや強気	134.3%
ビーロット	強気	強気	422.4%
GMOTECH	強気	強気	135.2%
テクノプロ・ホールディングス	中立	中立	-5.0%
アトラ	やや強気	やや強気	77.4%
マークラインズ	強気	強気	77.3%
メディカル・データ・ビジョン	強気	強気	135.9%
U-NEXT	やや強気	中立	31.7%
SFPダイニング	やや弱気	やや弱気	-16.5%
今村証券	中立	中立	27.4%
フルッタフルッタ	強気	やや強気	51.5%
竹本容器	中立	中立	2.0%
gumi	中立	中立	0.0%
大冷	やや弱気	やや弱気	-6.7%
アドベンチャー	強気	強気	127.2%
メタウォーター	やや弱気	やや弱気	-6.0%
サイジニア	強気	強気	125.8%
インターワークス	やや強気	やや強気	16.7%
イーレックス	中立	中立	11.2%
データセクション	強気	強気	73.1%
綿半ホールディングス	やや弱気	やや弱気	6.3%
ヨシックス	中立	中立	29.4%
東京ボード工業	やや弱気	やや弱気	-8.0%
カヤック	強気	強気	222.0%
エクストリーム	強気	強気	296.4%
MRT	強気	強気	309.4%