新規上場！あんしん保証のIPOの初値予想

あんしん保証（7183）のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は11月2日(月)～11月9日(月)、上場日は11月19日(木)です。

新規上場する市場は東証マザーズで、想定価格は1,390円（1単元13.9万円）です。仮条件は1,320円～1,460円と上限が上振れました。

公開価格は仮条件の上限である1,460円となりました。予想PERは14.3倍です。

初値予想は大幅なプラスリターンです。大手初値予想会社の初値予想は以下の通りとなっています。

• 2,000〜2,300円
• 3,000円

上場直前の初値予想は3,400円まで上昇しました。

• 3,000円
• 3,400円

あんしん保証は、「人として社会に感謝し、地域社会の発展に挑む」という企業理念を掲げ、賃貸借契約における家賃債務の人的保証すなわち連帯保証人制度を法人として引き受ける機関保証会社として、家賃債務の保証事業を展開しています。

監査法人は優成監査法人で、本社所在地は東京都中央区京橋1丁目11番8号 西銀ＭＩＤビル6階です。

あんしん保証のIPO

あんしん保証とは

あんしん保証は、「ライフあんしんプラス」や「あんしんプラス」などの保証商品の販売を中心に事業を展開しています。

身内の方を連帯保証人にすることで本来協力しあう関係にある賃借人と連帯保証人との不和の原因となり得る現状の抑制に向け、業容の拡大に取り組んでいます。

これは、連帯保証人制度に代わる住環境のインフラの一端として、賃借人や連帯保証人の便益を向上させ、且つ、賃借人と賃貸人との間で起きるトラブルを抑制するセーフティネットとなることで、不動産賃貸業界の活性化の一助となることを目的としています。

入居者（賃借人）が家賃を支払う前にあんしん保証が不動産管理会社（賃貸人を含む）へ全額立替払いを行う「事前立替型」保証商品を提供しています。

この「事前立替型」保証商品は、家賃債務保証業界において主流である家賃の滞納が発生した場合に初めて代位弁済を行う「滞納報告型」保証商品の弱点である「不動産管理会社（賃貸人を含む）の家賃管理事務の煩雑さ」と「不動産管理会社（賃貸人を含む）に対する入居者（賃借人）の賃料滞納時の未回収リスク」を排除した、新しい形の家賃債務保証商品となります。

「事前立替型」保証商品はあんしん保証が家賃債務保証業界において先駆的に販売を開始した商品となります。ラインナップは2つです。

• クレジットカード事業者（ライフカード）との業務提携に依る商品である「ライフあんしんプラス」
• あんしん保証が立替を行う商品である「あんしんプラス」

なお、「事前立替型」保証商品を運用する仕組みについて、あんしん保証は平成20年７月にビジネスモデル特許（特許第4150659号）を取得しています。

あんしん保証は信用情報機関（CIC)へ加盟しており、適切な与信機能を確保することで保証実行リスクを抑えています。

CICは、割賦販売法及び貸金業法に基づく指定信用情報機関です。割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業は法律上、取引顧客への融資状況や返済状況などを報告することが義務付けられています。

同様に貸付に際しても、累積された上記情報を参照し、与信を実施しています。同機関へは割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業以外でも加盟することが可能となっています。

加盟企業は信用力・資金力の保有・コンプライアンスの浸透等、一定の条件をクリアする必要があります。

従業員数は64名、平均年齢は34.8歳、平均勤続年数は4.5年、平均給与は496.5万円です。

「ライフあんしんプラス」（事前立替型保証商品）

入居者（賃借人）が支払うべき家賃等について、入居者（賃借人）の家賃等を支払期日より前に、クレジットカード事業者（ライフカード）が不動産管理会社（賃貸人を含む）へ立替を行い、家賃等債務の保証を実施するサービスです。

本商品はクレジットカード事業者（ライフカード）との業務提携により実現している商品です。ライフカードは誕生月は還元率2.5％となるお得なクレジットカードです。

審査が甘いおすすめクレジットカードの筆頭であり、多くの方が発行できます。

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あんしん保証が他社に先駆けて販売したことから家賃債務の保証業界全体としては類似モデルを導入している会社が少ないビジネスモデルとなります。

入居者（賃借人）から保証契約時、保証契約更新時及び毎月の家賃等の引落時に、それぞれ初回保証料、更新保証料及び月額保証料を受領し、これらがあんしん保証の収益となります。

フィー型のビジネスモデルであることから安定した収益基盤の構築が可能となっています。

あんしん保証は、不動産管理会社（賃貸人を含む）が入居者（賃借人）の家賃等の滞納によって、自己資金の持ち出しや滞納債権を抱えるリスクを排除し、不動産管理会社（賃貸人を含む）に対して滞納家賃等債務の保証を退去時まで行うサービスの提供を実施しています。

入居者（賃借人）の家賃等の未滞納者及び１ヶ月目から３ヶ月目までの滞納者はライフカードが家賃と月額保証料等を入居者（賃借人）の登録口座から引落を行います。

家賃等の滞納が４ヶ月目にあんしん保証がライフカードに対して家賃等滞納債権の代位弁済を行います。

家賃等の滞納が４ヶ月目以降（代位弁済実行後）の滞納者はライフカードに代わってあんしん保証が入居者（賃借人）に対して家賃と月額保証料等の請求を行います。

「あんしんプラス」（事前立替型保証商品）

「あんしんプラス」はあんしん保証が家賃等の立替を行うサービスとなります。

入居者（賃借人）が支払うべき家賃等について、入居者（賃借人）の家賃等を支払期日より前にあんしん保証が不動産管理会社（賃貸人を含む）へ立替を行い、家賃等債務の保証を実施するサービスです。

入居者（賃借人）から保証契約時、保証契約更新時及び毎月の家賃等の引落時に、それぞれ初回保証料、更新保証料及び月額保証料を受領し、これらがあんしん保証の収益となります。

フィー型のビジネスモデルであることから安定した収益基盤の構築が可能となっています。

また、あんしん保証は入居者（賃借人）から家賃等の支払を受けるため、入居者（賃貸人）の滞納賃料等の一部について未回収金が発生する場合があります。

家賃等の未回収リスクをヘッジするためには、高い審査能力を保有している必要があります。

あんしん保証は信用情報機関CICに加盟していることから申込者の支払能力を正確に把握し、あんしん保証独自の審査を行っています。

あんしん保証の業績推移

業績面では売上高は・営業利益・純利益は緩やかな右肩上がりとなっています。

営業キャッシュフローは純利益を下回っています。

前期の自己資本利益率(ROE)は77.1%であり、自己資本比率は13.4％です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証マザーズ指数は下降トレンドが続いていて8月下旬には急落しました。

しかしながら、その後は下値を切り上げながら上昇を続けています。このまま上昇トレンドに回帰するとIPOの初値にもプラス材料です。

（※マネックス証券より）

上場規模

あんしん保証のIPOの規模は最大で約3.3億円であり、東証マザーズとしても超小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約13％とかなり低めです。公開比率が低ければ低いほど、初値リターンが高い傾向があります。公募株式数に占める売出の割合は約48％です。

代表取締役社長であり売出人及び貸株人である雨坂甲、株主かつ取締役（監査等委員）である谷村豊及びあんしん保証株主であるアイフル株式会社、ニュー・フロンティア・パートナーズ株式会社、石井恒男、政岡土地株式会社、政岡二郎、東野明子、システムクリエイト株式会社、政岡則安、政岡元、木村眞敏には、原則として180日間のロックアップがかかっています。株価上昇による解除条項はありません。

株主である高橋誠一、小川秀男、株式会社アパマンショップネットワーク、高橋敏幸、渡邉定雄、千葉国一、矢﨑隆也、渡邉毅人、株式会社メイワホールディングス、株式会社エイビット、渡邉禮子、原かなえ、小川八重子、高橋孝嘉、高橋尚子、高橋博子、川口雄一郎、林尚道、平野修、立川孝矣、レンタルハウス株式会社、高橋聰、株式会社原弘産、水野隆司、株式会社高品ハウジング、池田秀雄、中島敦、宮野純、塩見文映、岡貢並びに株主かつ取締役（監査等委員）である佐賀野雅行には、原則として90日間のロックアップがかかっています。ロックアップは1.5倍で解除されます。

まとめ

あんしん保証の事業は家賃債務の保証事業ということで、地合・市況にもよりますが、概ねIPOにおける人気度はわるくありません。

3.3億円という上場規模は東証マザーズとしても超小型の部類であり、需給面では大きなプラス材料です。

上位株主にはアイフル系のベンチャーキャピタルがありますが、ロックアップの対象となっており、解除条項もありません。

公開比率(オファリングレシオ)は最大で約13％とかなり低めの点もプラスポイントです。

東証マザーズの5億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

• アクアライン：＋21.7%
• アイリッジ：+429.2%
• テラスカイ：+350.0%
• エクストリーム：+296.4%
• ビーロット：+422.4%
• レアジョブ：+169.7%
• フィックスターズ：+162.0%
• シンプロメンテ：+135.3%
• サンワカンパニー：+268.4%
• フォトクリエイト：+126.0%
• ウォーターダイレクト：+200.0%

以上を総合考慮して、初値予想は大幅なプラスリターンです。

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