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東京スター銀行のスターワン住宅ローンのメリット・デメリット・評判・口コミまとめ

更新日: 住宅ローン

東京スター銀行

東京スター銀行という地銀があります。台湾の大手銀行である中国信託商業銀行の傘下にあります。もちろん、全国銀行協会に加入しており、金融庁の統制下にあります。

東京スター銀行は個人向けに住宅ローン「スターワン住宅ローン」を提供しています。「預金連動型住宅ローン」というユニークな仕組みです。

預金として預け入れている部分には住宅ローンの金利が発生しないのが大きなメリットである点がオンリー・ワンです。一部の地銀や信金でしか取り扱っていないタイプの住宅ローンです。

2014年3月31日に一旦終了しましたが、満を持しての再光臨となります。キャッシュで買える場合でもあえてローンを組み、住宅ローン控除を最大限に活用することが可能となります。

東京スター銀行のスターワン住宅ローンのメリット、デメリット、口コミ、金利・手数料についてまとめます。


預金と同額分の住宅ローン残高は金利が0%

「預金連動型」のスターワン住宅ローンは、東京スター銀行に預金すると、その金額に対しては、住宅ローンの金利負担が軽減される仕組みです。

預金連動対象預金残高と同額の住宅ローン残高は、金利が0%になります。住宅ローン残高の最大70%まで預金連動で金利を0%にすることが可能です。

預金連動型スターワン住宅ローンの仕組み

預金連動後の住宅ローン金利は日割りで計算されています。預金を増やしていくと金利負担が自動的に軽減され、1円も無駄になることなく活用されます。

例えば住宅ローン金利が1%の場合、ローン残高に対して預金残高が50%ある場合は、実質的な住宅ローンの金利は0.5%相当になります。預金残高が70%の場合は、実質金利負担は0.3%まで下がります。

預金連動型スターワン住宅ローンの仕組み2

住宅ローンの金利がなくなる預金連動の対象となる預金は、「スターワン円普通預金」、「スターワン積立円定期」、「スターワン外貨普通預金」、「オフセット定期預金<仕組み預金>」の4種類です。

以下の優先順位に基づいて預金連動が行われます。円普通預金がある場合、まず円普通預金が連動します。普通預金の残高が住宅ローンの70%に到達しない場合は、後ろの順位の預金が順次連動します。

  1. スターワン円普通預金
  2. スターワン積立円定期
  3. スターワン外貨普通預金
  4. オフセット定期預金<仕組み預金>(円預入・外貨預入タイプ)

スターワン円普通預金とスターワン積立円定期は、住宅ローン残高を下回る預金額に対しては金利がつきません。その代わりにいつでも引き出せます。

スターワン外貨普通預金は円に交換後、引き出すことができます。預金金利はつきます。ただし、高額の為替コストが発生します。為替コストが低いのはソニー銀行です。

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東京スター銀行のスターワン住宅ローンの金利は、ソニー銀行住信SBIネット銀行じぶん銀行などのネット銀行の住宅ローンと比較すると高めです。

金利タイプ 固定期間 基準金利(年) 引下げ後の金利(年)
変動金利型 6ヵ月 2.30% 1.20%
固定金利型 3年 2.80% 1.05%
5年 2.85% 1.10%
10年 2.70% 1.40%

また、金利とは別にローン総額に対してメンテナンスパック料というコストが発生します。年率0.300%~0.702%です。

最も低コストのプランだと、返済休暇・固定金利の選択・一部繰上返済・全額繰上返済の手数料が無料となるだけです。

保証料は無料です。一部繰上返済手数料は無料でも、全額繰上返済の手数料は発生する銀行が多いので、全額繰上返済も手数料無料なのはメリットです。

返済休暇とは住宅ローンの元本の返済を1円まで減額でき、利息とメンテナンスの支払いのみでOKになるサービスです。

返済開始から2年目以降は、最長3年間利用できます。休暇期間の分、最終返済日が先送りとなります。

保障内容によって料金が変わってきます。年率0.504%のメンテナンスパック1だと、入院・死亡・高度障害の際の補償が充実化します。年率0.702%のプランだとがん診断が加わります。

項目 メンテナンスパック1 メンテナンスパック2 メンテナンスパック3
ローン残高100万円あたりコスト 月420円 月585円 月250円
メンテナンスパック料を年率で表現 (年率0.504%) (年率0.702%) (年率0.300%)
返済休暇の利用(無料)
固定金利の選択(無料)
一部繰上返済・全額繰上返済(無料)
入院時の補償(入院保険) ×
死亡・高度障害時の保障(団信) ×
ガンと診断された場合の保障(ガン団信) × ×

保障を一切つけない場合は、年率0.3%となります。メンテナンスパック料は、預金があっても住宅ローンの残高総額に対して発生します。

メンテナンスパック3の場合、法定相続人1名(ローン完済時に75歳以下の方)を連帯保証人とする必要があります。

預金が0円の場合の金利と合計したトータルコスト(メンテナンスパック3)は下表のとおりです。保証人不要のメンテナンスパック1の場合、+0.204%となります。

金利タイプ 固定期間 引下げ後の金利(年) トータルコスト(年)
変動金利型 6ヵ月 1.20% 1.50%
固定金利型 3年 1.05% 1.35%
5年 1.10% 1.40%
10年 1.40% 1.70%

預金が住宅ローンの70%ある場合は、金利と合計したトータルコストは下表のとおりとなります。

金利タイプ 固定期間 引下げ後の金利(年) トータルコスト(年)
変動金利型 6ヵ月 0.360% 0.660%
固定金利型 3年 0.315% 0.615%
5年 0.330% 0.630%
10年 0.420% 0.720%

預金が住宅ローンの50%の場合のトータルコストは下表のとおりです。

金利タイプ 固定期間 引下げ後の金利(年) トータルコスト(年)
変動金利型 6ヵ月 0.600% 0.900%
固定金利型 3年 0.525% 0.825%
5年 0.550% 0.850%
10年 0.700% 1.000%

東京スター銀行のスターワン住宅ローンの契約締結時は、1件あたり108,000円(税込)の事務手数料が発生します。また、登記費用・印紙代等の実費がかかります。これらは一度限りの費用です。

事務手数料が108,000円(税込)とリーズナブルなのが大きなメリットです。金利が低い銀行の住宅ローンは事務手数料が2.16%(税込)であることが多く、手数料が割高となりがちです。

借入額 事務手数料
2.16%の場合
スターワン
住宅ローン
10,000,000 216,000円 108,000円
20,000,000 432,000円 108,000円
30,000,000 648,000円 108,000円
40,000,000 864,000円 108,000円
50,000,000 1,080,000円 108,000円
60,000,000 1,296,000円 108,000円
70,000,000 1,512,000円 108,000円
80,000,000 1,728,000円 108,000円
90,000,000 1,944,000円 108,000円
100,000,000 2,160,000円 108,000円

住宅ローン控除による住宅ローン減税が最大のメリット

スターマーク

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは他の銀行の住宅ローンにはない仕組みとなっています。

「複雑で分かりづらいし、そもそも預金があるなら繰り上げ返済すればいいだけの話では?」と思いませんでしたか?

しかし、あえて預金を置いたまま住宅ローンの残高を作れる点には大きなメリットが内包されています。

まず第一に普通預金ですと、いつでも引き出せる安心感がある点です。

住宅ローンを組んでいてお金が足りなくなり、フリーローンやカードローンで借り入れると数%~10数%の高率の金利が発生してしまいます。

しかし、東京スター銀行のスターワン住宅ローンなら、預けている預金を使えばよく、減った預金に対しては1.05%~1.40%という低金利の利息負担が加わるだけです。

ただし、このメリットは大きくありません。普通の住宅ローンを組んでいる場合でも、ベンジャミン・グレアムが言うところの「安全域」を確保していればいいからです。

手元資金がかつかつになるまで繰り上げ返済せずに、生活防衛資金として一定程度の預金を確保しておけば、普通の住宅ローンでも、不測の事態があっても対応できます。

東京スター銀行のスターワン住宅ローンの最大のメリットは、住宅ローンの残高すべてに対して、住宅ローン控除が利用できる点にあります。

住宅ローン減税制度が導入されており、平成31年6月までは、10年間も住宅ローン残高の1%が所得税の額から控除されます。

住宅ローン減税制度のイメージ
(国土交通省 すまい給付金より)

年間で最大40万円が限度であり、10年間の合計で400万円も所得税・住民税が減ります。長期優良住宅、低炭素住宅の場合は年50万(10年で500万円)となります。

所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。住宅ローンの金利負担よりも、減税額の方が大きく、実質的な住宅ローンのマイナス金利が実現しています。

住宅ローン残高の1%の税金が減るので、住宅購入時に現金があっても、あえてたっぷりとスターワン住宅ローンを組み、東京スター銀行に預金することで「金利負担<節税額」という状態を容易に実現できます。

預金が住宅ローンの70%ある場合、住宅ローン控除の効果によって住宅ローンを組んだ方が大幅に得します。1%の減税額をフルに使った場合は下表のとおりとなります。

金利タイプ 固定期間 トータルコスト(年) 減税額 実質負担
変動金利型 6ヵ月 0.660% -1.000% -0.340%
固定金利型 3年 0.615% -1.000% -0.385%
5年 0.630% -1.000% -0.370%
10年 0.720% -1.000% -0.280%

年0.504%のメンテナンスパック2の場合でも、東京スター銀行のスターワン住宅ローンは実質マイナス金利を実現させることができます。

金利タイプ 固定期間 トータルコスト(年) 減税額 実質負担
変動金利型 6ヵ月 0.864% -1.000% -0.136%
固定金利型 3年 0.819% -1.000% -0.181%
5年 0.834% -1.000% -0.166%
10年 0.924% -1.000% -0.076%

事務手数料も安いので、10年後に住宅ローン減税が終了したら、繰上返済するというストラテジーに適した住宅ローンです。

デメリット

東京スター銀行のスターワン住宅ローンの留意点としては、所得税・住民税は一定の収入がないと発生しない点です。

そもそも論として減税の対象となる収入がないとメリットがありません。

また、他のネット銀行と比較すると金利が高めであり、かつ住宅ローン総額に対して最低で年0.3%のメンテナンス料が発生してしまいます。

住宅ローン残高のうち、ある程度まとめた預金を預け入れられる状態でなければメリットに乏しいです。

また、普通預金に入れた分は、住宅ローン残高以下の部分には金利が発生しません。

資産運用のスキルに自信がある場合で、バリバリと運用して高収益を狙う場合は、他の銀行の住宅ローンを借り入れて、手持ちの現金で株式等で運用するという選択肢もあります。

預金できる現金があまりない状況や、手持ちの現金で積極的に資産運用する場合は、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、じぶん銀行などの住宅ローンの方が低コストとなります。

8大疾病保障付きでは住信SBIネット銀行、そうでない場合はソニー銀行・じぶん銀行が低コストです。

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イオンでよくお買い物する方ですと、当初5年間はイオンで5%OFFの特典があるイオン銀行の住宅ローンも魅力的です。

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また、融資額は500万円以上なのでそれ未満のロ-ンに対応していません。購入・建築の場合は、不動産物件の購入価格の90%がスターワン住宅ローンの上限となります。

購入金額の100%のフルローンは不可能な点もデメリットとなります。

借り換えで35年固定タイプの住宅ローンを利用する場合、保証料・事務手数料を含めた実質金利が低い順のランキングは以下の通りです(カッコ内の金利は表面金利)。

  1. ソニー銀行(住宅ローン20年超):1.013%(1.004%)
  2. 三菱東京UFJ銀行(ずーっと固定金利コース35年固定):1.133%(1.000%)
  3. 三菱UFJ信託銀行(全期間固定型35年固定):1.204%(1.070%)
  4. 住信SBIネット銀行(当初引下げプラン35年固定):1.284%(1.070%)

スターワン住宅ローンの審査

手で案内する女性のイラスト

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは、日本人または永住権を保有する外国人が申し込めます。20歳以上65歳以下の方で、完済時の年齢が75歳以下の方が対象です。

正社員として1年以上、または会社役員・自営業として2年以上の安定した収入の証明が確定申告書などの公的書類で可能なことが条件です。

東京スター銀行の住宅ローンに申し込んで審査に通るのかについて気になる場合がありますよね。特に多額の住宅ローンを組む場合は気になる点です。

国土交通省の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、住宅ローンの審査において考慮する項目のトップ20は以下の通りです。

  1. 完済時年齢:99.3%
  2. 健康状態:98.4%
  3. 担保評価:97.8%
  4. 借入時年齢:97.5%
  5. 勤続年数:96.4%
  6. 年収:95.6%
  7. 連帯保証:92.6%
  8. 金融機関の営業エリア:92.4%
  9. 融資可能額(①購入の場合):90.7%
  10. 融資可能額(②借換えの場合):88.4%
  11. 返済負担率:87.4%
  12. 債務の状況や返済履歴:77.5%
  13. 雇用形態:77.1%
  14. 所有資産:68.0%
  15. 国籍:64.9%
  16. 申込人との取引状況:59.5%
  17. 業種:38.4%
  18. 雇用先の規模:30.1%
  19. 家族構成:29.9%
  20. 性別:21.1%

東京スター銀行のスターワン住宅ローンにおいても、これらの項目が考慮される可能性が高いです。

このうち自分でコントロール可能なのは、完済時年齢、金融機関の営業エリア、債務の状況や返済履歴、取引状況などです。

できる限り完済時年齢が高齢にならない方が審査に通りやすいです。また、借入額が多すぎない方が審査にはプラスです。

債務を抱えてなく、かつこれまで何らかのローンを借り入れた場合にしっかりと返済していることが重要です。他にローンを抱えている場合は完済しましょう。

また、東京スター銀行と活発に取引している方が借りやすくなります。可能ならば給料の受け取りなどで取引のヒストリーを構築した方が、住宅ローンの審査にはプラス材料です。

トータルの諸経費に注目

家を想像する女性のイラスト

住宅ローンを契約する場合、金融機関等に支払う主なコストは、事務手数料、保証料、団体信用生命保険料です。

この他、印紙代、抵当権・司法書士費用・登録免許税、火災保険料、物件検査手数料(フラット35の場合)などが生じます。

保証料は住宅ローンの支払いが滞った際に信用保証会社が立て替え払いする経費です。ただし、保証料を支払っているからといって住宅ローンの返済義務がチャラになるわけではありません。

ネット銀行は保証料が無料のことが多いものの、大手銀行は保証料が発生することが多いです。一括払いと金利に上乗せする方式の2パターンがあります。

一例として30~35年住宅ローンの契約時に一括払いする場合は、住宅ローンの融資額の2.0%~2.06%程度かかります。金利に上乗せするタイプは約0.2%の上乗せになることが多いです。

事務手数料は契約時に支払う純粋な手数料です。「取引手数料」などの名称のこともあります。金利が高めの大手銀行は数万円、金利が低いネット銀行は2.16%程度のことが多いです。

保証料(一括払い)と事務手数料は似ていますが、繰上げ返済した時に違いが出てきます。

保証料を一括払いした場合、繰上返済時には保証料の一部がキャッシュバックされますが、事務手数料は戻ってきません。

条件が同一で、保証料と事務手数料だけが違う場合、同じ利率で繰上返済する場合は、保証料の方がお得です。

両手を上げて比較するポーズの女性

死亡または高度障害で住宅ローン返済が不可能になった場合に残高がゼロになる団体信用生命保険料は、フラット35の場合は金利には含まれておらず、住宅ローンの残高の0.358%を毎年支払う必要があります。

なお、30代までの若年層だと、住宅金融支援機構が提供する「機構団信」よりも、民間の保険会社の収入保障保険の方が安くなる場合があります。

万が一の際には、住宅ローンの支払いが終わるまでの予定期間、住宅ローンの支払額と同じ保険金を毎月受けとれるように契約したら、団信と同じような補償を確保できます。

保険会社によって保険料は異なりますけれども、大まかな目安としては標準体の場合は、男性35歳以下、女性40歳以下なら、収入保障保険のほうが有利な傾向があります。

「非喫煙」「健康体」「非喫煙健康体」などに該当すれば、保険料が低下するので、40代でも民間の保険の方が有利になる場合があります。

一部の住宅ローンでは、死亡・高度障害だけではなく、3大疾病、8大疾病など補償範囲を拡大させることができます。金利に上乗せされる場合と無料の場合があります。

住宅ローンの契約書に貼る印紙代(印紙税)は、住宅ローンの金額によって変動します。

契約金額 印紙税額
1万円未満のもの 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超~50万円以下 400円
50万円超~100万円以下 1,000円
100万円超~500万円以下 2,000円
500万円超~1,000万円以下 1万円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円
1億円超~5億円以下 10万円
5億円超~10億円以下 20万円
10億円超~50億円以下 40万円
50億円超~ 60万円
契約金額の記載なし 200円

登記の手続きで司法書士に支払うコストは、抵当権の設定(借換の場合は抹消)を合わせて5万円~15万円程度が目安となっています。

その他、借入額などから算出される固定資産税評価額に応じて登録免許税、不動産取得税、固定資産税が発生します。

火災保険料・地震に備えて地震保険に加入した場合は、地震保険料も発生します。以前は数十年分の火災保険を前払いして大きな割引を受けられましたが、現在はMAX10年となり、割引額は渋くなってしまいました。

一階建ての一軒家
火災保険料が2015年10月から改定されます。消費者によっては明白な改悪となります。保険料が値上げされ、長期契約が廃止されます。9...

フラット35の場合は、フラット35の技術要件を充足しているか否かをチェックする物件検査手数料が発生する場合があります。

東京スター銀行の住宅ローンは、事務手数料が極めてリーズナブルである点にエッジ・優位性があります。

評判・口コミ

スターワン住宅ローンはやはり住宅ローン控除による実質的なマイナス金利で得することが出来る点に好意的な評判・口コミが多いです。

他方、仕組みが複雑でわかりづらい点について、デメリットとして挙げる口コミがあります。










まとめ

東京スター銀行のスターワン住宅ローンは、預金連動型であり、預金として預け入れている部分には住宅ローンの金利が発生しないユニークな住宅ローンです。

預金することで住宅ローン残高の最大70%まで金利を0%にすることが可能です。保証料、全額繰上返済も無料です。メンテナンスパック料という最低で年0.3%のコストがデメリットです。

金利・メンテナンスパック料のトータルコストは、競合他社の住宅ローンと比較して高めとなります。

一定の預金がある状況で、あえて住宅ローンを組んで住宅ローン減税を利用する場合に選択肢となります。

事務手数料が108,000円(税込)とリーズナブルなのが大きなメリットです。金利が低い銀行の住宅ローンは事務手数料が2.16%(税込)であることが多く、手数料が割高となりがちです。

借入額 事務手数料
2.16%の場合
スターワン
住宅ローン
10,000,000 216,000円 108,000円
20,000,000 432,000円 108,000円
30,000,000 648,000円 108,000円
40,000,000 864,000円 108,000円
50,000,000 1,080,000円 108,000円
60,000,000 1,296,000円 108,000円
70,000,000 1,512,000円 108,000円
80,000,000 1,728,000円 108,000円
90,000,000 1,944,000円 108,000円
100,000,000 2,160,000円 108,000円

事務手数料が安いので、10年後に住宅ローン減税が終了したら、繰上返済するというストラテジーに適した住宅ローンです。

手持ちの現金を積極的に運用したいという方には、預金として拘束されるので向いていません。

しかし、積極運用の予定がない場合は市中金利や個人向け国債も空前の低金利でメリットが乏しいので、東京スター銀行の預金に眠らせておいて、住宅ローン控除を受けるという選択肢の魅力が増加しています。

キャッシュで買える場合でもあえてローンを組み、住宅ローン控除を最大限に活用することが可能となります。融資金額は最大1億円であり、最大限に住宅ローン減税を受けられます。

東京スター銀行のスターワン住宅ローン 公式サイト

複数の銀行を比較検討したい場合は、住宅ローン一括審査申し込みが便利です。詳細については以下をご参照ください。

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