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新規上場!スターアジア不動産投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

スターアジア不動産投資法人

スターアジア不動産投資法人(3468)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2016年4月4日(月)~4月7日(木)です。上場予定日は4月20日(水)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は9万円~10万円と下振れました。

初値予想は公開価格近辺です。日銀のマイナス金利導入はREITに絶大なプラス材料です。分配金利回りが5%を超えており、イールドには魅力があります。

スターアジア不動産投資法人は、 物流リートです。「投資家利益第一主義」を理念として、独立系の不動産投資グループであるスターアジアに属するスターアジア投資顧問株式会社にその資産運用を委託している総合型REITです。

東京圏を中心としたアセットタイプ(用途)分散型のポートフォリオを構築します。監査法人は 新日本有限責任監査法人です。


スターアジア不動産投資法人のIPO

スターアジア不動産投資法人とは

スターアジア不動産投資法人のスポンサーは、スターアジア投資顧問です。スターアジアの物件取得事例としては、東京ベイ舞浜ホテルクラブリゾート、JSプログレビルなどがあります。

スターアジアは、海外の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用する独立系の不動産投資グループです。

不動産のみならず、債権及び株式への投資を含めた多面的なアプローチを通じて機動的に投資を行い、これまでに日本国内において累計で総額約2,670億円(平成27年12月末日現在)にのぼる不動産等関連資産への投資を行っています。

日本においてエリアを問わず様々なアセットタイプ(用途)への投資実績を持つスターアジアの不動産投資戦略を背景とし、その強みを最大限に活用すべく総合型のポートフォリオを構築します。

都市の夜景

東京圏へ優先、集中的に投資し、東京圏への投資割合を当面の間ポートフォリオの70%以上(取得価格ベース)とすることで収益の「安定性」及び「成長性」を享受する方針です。

アセットタイプ(用途)の分散による収益の「安定性」と「成長性」の取り込みを企図しています。

オフィス、商業施設、住宅、物流施設及びホテルへ分散投資し、用途分散を図り、ポートフォリオにおける収益の「安定性」と「成長性」の双方を追求しています。

一つのアセットタイプ(用途)への投資比率は、原則として50%以下とします。但し、実際の投資比率は一時的に50%を上回る場合があります。

ラージサイズアセットよりも相対的に流動性の高い、良質なミドルサイズアセットを中心に投資することにより、各物件におけるテナント退去や賃料の減少に伴うポートフォリオ収益への影響の最小化を目指しています。

「ミドルサイズアセット」とは取得価格が100億円未満である不動産等をいい、「ラージサイズアセット」とは取得価格が100億円以上である不動産等をいいます。

もっとも、資産規模の拡大を加速させる観点から、都心5区に限定し、ラージサイズアセットを厳選して取得する方針です。


上場時ポートフォリオ

投資対象となるアセットタイプ(用途)の分散及びミドルサイズアセットの集積を意識し、各アセットタイプ(用途)のマーケット状況も勘案しつつ、収益の「安定性」と「成長性」を兼ね備えた最適なポートフォリオを構築しています。

投資対象エリア別構成比率(取得(予定)価格ベース)は、東京圏比率が78.4%、その他21.6%です。

アセットタイプ(用途)別構成比率(取得(予定)価格ベース)は下表のとおりです。

用途 構成比率 特徴
住宅 21.6% 東京圏比率88.8%、都心5区比率69.7%
オフィス 42.4% 東京圏比率69.5%、都心5区比率45.2%
ホテル 6.2% 変動賃料比率 37.4%、最寄駅からの平均徒歩所要時間 約4分
物流施設 29.9% 東京圏比率100%、最寄ICからの平均距離 約3.3km

アセットタイプ(用途)別の上場時ポートフォリオに組み入れられる物件一覧は下表のとおりです。

区分 用途 物件名称 所在地 投資比率 鑑定NOI
利回り
稼働率





オフィス 南麻布渋谷ビル 東京都港区 4.8 4.9 89.9
オーク南麻布 東京都港区 5.3 5.0 72.7
本町橋タワー 大阪府大阪市 9.9 5.2 99.4
住宅 アーバンパーク麻布十番 東京都港区 3.3 4.5 100
アーバンパーク代官山 東京都渋谷区 10.3 4.8 94.9
アーバンパーク代々木公園 東京都渋谷区 1.4 5.4 61.8
物流施設 岩槻ロジスティクス 埼玉県さいたま市 11.3 4.8 100
横浜ロジスティクス 神奈川県横浜市 5.8 5.7 100
船橋ロジスティクス 千葉県船橋市 12.8 5.4 91.6
ホテル R&Bホテル梅田東 大阪府大阪市 3.4 5.5 100
スマイルホテルなんば 大阪府大阪市 2.8 6.4 100





オフィス 西新宿松屋ビル 東京都渋谷区 2.9 6.2 88.2
アルファベットセブン 東京都渋谷区 2.8 5.9 88.9
渋谷MKビル 東京都渋谷区 3.3 4.7 100
博多駅東113ビル 福岡県福岡市 3.4 5.9 100
アサヒング 神奈川県横浜市 10.3 4.9 93.3
住宅 アーバンパーク新横浜 神奈川県横浜市 4.4 4.9 98.4
アーバンパーク難波 大阪府大阪市 2.4 5.4 93.4

平均鑑定NOI利回りは5.2%、平均稼働率94.8%、取得予定物件数は18物件、取得予定価格合計は約615億円です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

ポートフォリオ構築方針

品川のオフィス街の夜景

スターアジア不動産投資法人は、中長期的な収益の維持・拡大及び運用資産規模の成長を実現することを目指して安定的かつ 健全な財務基盤を構築することを目指します。

資金の借入れ及び投資法人債(短期投資法人債を含みます。)の発行に際しては、資金調達の機動性と財務の安定性のバランス及び分配金の水準に配慮します。

具体的には長期比率、固定比率、返済期限の分散、調達方法(借入れ・投資法人債)、借入先の分散、コミットメントラインの設定等を検討します。

主として物件の新規取得のための資金余力に配慮したLTVコントロールを行います。運用ガイドラインにより、LTVは原則として60%を上限とします。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

みずほ銀行、三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.2%(返済期限1年後)~0.6%(返済期限5年後)で借入を行う予定です。

スターアジア不動産投資法人は、平成25年に改正された投資信託及び投資法人に関する法律において解禁された投資法人による自己投資口の取得を資本 政策における有力な手段として捉えています。

今後のスターアジア不動産投資法人の運営に際しては、投資口価格の推移を見据えながら、その水準が本投資法人が考える適正な水準と乖離している場合には、投資主還元及び資本コストを適切にコントロールする観点から、自己投資口の取得を検討する場合があります。

スターアジア不動産投資法人は、資産運用報酬の一部について1口当たり当期純利益の金額に連動させた報酬体系を導入す ることにより、投資主と本資産運用会社における利益の方向性の一致を図る方針です。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は1月中旬、2月中旬にかけて下落する局面がありましたが、急速に反発して堅調な推移となっています。

このまま上昇トレンドに向かうことができれば、スターアジア不動産投資法人のIPOにプラス材料です。

東証REITのチャート(2015年9月~2016年3月)
(※SBI証券より)

上場規模

スターアジア不動産投資法人のIPOの規模は最大で約247.7億円と東証リートとしては標準的です。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人とほぼ同じであり、ラサールロジポート投資法人、イオンリート投資法人、日本プロロジスリート投資法人の1/4程度の規模です。

ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人の約1.5倍、いちごホテルリート投資法人の約1.7倍の規模です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力ですが、現在の不動産市況による物件の取得状況によって利回りは幾分低めとなっています。

ただし、日銀の異次元緩和・マイナス金利でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。

2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。2016年に入ってラサールロジポート投資法人が+5%と連敗ストッパーとなり、ムードは好転しました。ただし、ラサールロジポートが軟調で今ひとつの展開となっています。

東証REITの500億円未満のIPOの初値結果は以下のとおりです。

  • いちごホテルリート投資法人:-1.8%
  • ジャパン・シニアリビング投資法人:-10.5%
  • サムティ・レジデンシャル投資法人:-2.9%
  • ヘルスケア&メディカル投資法人:+54.5%
  • トーセイ・リート投資法人:+11.7%
  • 日本ヘルスケア投資法人:+48.1%
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人:+5.7%
  • 日本リート投資法人:+4.0%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺です。2016年1月29日の日銀のマイナス金利導入は、スターアジア不動産投資法人にも追い風です。

窓から外を見る人
日銀が2016年1月29日にマイナス金利の導入を決定しました。ECBやスイス・デンマーク・スウェーデンの中銀に続いてBOJも歴史的...

主幹事は野村證券です。その他では、大和証券、SMBC日興証券、みずほ証券で購入できます。

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2016年)発表時BB直前結果
ラサールロジポート投資法人やや強気中立5.0%
はてな強気強気278.1%
バリューゴルフ強気強気151.2%
中本パックス中立中立0.7%
ヨシムラ・フード・ホールディングス強気やや強気50.0%
ブラス強気強気6.4%
フィット中立中立-7.9%
LITALICOやや強気やや強気88.0%
富山第一銀行弱気弱気6.4%
富士ソフトサービスビューロやや強気やや強気13.5%
昭栄薬品中立中立48.2%
ユー・エム・シー・エレクトロニクス中立中立-17.3%
アカツキ中立中立-8.0%
ヒロセ通商やや強気中立0.0%
アグレ都市デザインやや強気やや強気102.6%
アイドママーケティングコミュニケーション中立弱気-14.6%
フェニックスバイオ中立弱気-2.1%
イワキ中立弱気2.5%
グローバルグループ弱気弱気60.0%
チエルやや強気やや強気165.6%
ウィルプラスHD中立中立-8.0%
ベネフィットジャパンやや強気やや強気67.2%
エボラブルアジアやや強気やや強気48.3%
PR TIMES強気強気59.0%
ハイアス・アンド・カンパニーやや強気やや強気189.5%
丸八ホールディングス弱気弱気11.3%
エディア強気強気94.2%
スターアジア不動産投資法人中立中立-0.9%
グローバルウェイ強気強気373.0%
ジャパンミート弱気弱気3.0%
アトラエ強気
ホープ強気
農業総合研究所やや強気
やまみ中立
AWSホールディングス強気
ストライクやや強気
ジェイリースやや強気
バーチャレクス・コンサルティングやや強気
銘柄名(2015年) 発表時 BB直前 結果
Keeper技研 やや強気 やや強気 49.1%
ケネディクス商業リート投資法人 中立 やや強気 13.3%
ファーストロジック 強気 強気 52.5%
ファーストブラザーズ やや弱気 やや弱気 2.5%
ホクリヨウ 中立 中立 8.9%
ALBERT 強気 強気 115.7%
シリコンスタジオ やや強気 やや強気 102.0%
コラボス 強気 強気 137.6%
エムケイシステム 強気 強気 332.0%
ショーケース・ティービー 強気 強気 193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人 やや強気 やや強気 54.5%
エスエルディー 強気 強気 15.3%
ヒューマンウェブ やや強気 やや強気 11.7%
イード 強気 強気 46.4%
ファーストコーポレーション やや強気 やや強気 25.0%
RSTechnologies 中立 中立 -23.6%
シンデン・ハイテックス やや強気 やや強気 12.2%
ハウスドゥ やや強気 やや強気 47.2%
Aiming 中立 中立 12.2%
モバイルファクトリー 強気 強気 99.4%
日本動物高度医療センター やや強気 やや強気 44.2%
プラッツ やや強気 やや強気 70.2%
sMedio やや強気 やや強気 58.7%
サンバイオ 弱気 弱気 -14.5%
海帆 やや強気 やや強気 76.5%
Hamee やや強気 やや強気 67.2%
日本スキー場開発 中立 中立 9.9%
シーアールイー 弱気 弱気 -7.3%
三機サービス 中立 中立 37.1%
レントラックス 強気 強気 53.1%
リンクバル やや強気 やや強気 27.9%
ジグソー 強気 強気 236.4%
Gunosy 中立 中立 0.0%
デザインワン・ジャパン やや強気 やや強気 50.9%
テラスカイ 強気 強気 350.0%
ヘリオス 中立 弱気 22.5%
スマートバリュー 強気 強気 344.9%
マーケットエンタープライズ 強気 強気 167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー 強気 強気 246.2%
エコノス 弱気 中立 120.0% 
中村超硬 弱気 弱気 11.8%
メニコン やや強気 やや強気 73.5%
冨士ダイス 弱気 弱気 50.9%
ファンデリー 強気 強気 102.1%
ナガオカ 中立 中立 40.6%
サムティ・レジデンシャル投資法人 中立 中立  -2.9%
富士山マガジンサービス 強気 強気 126.4%
クレステック やや強気 やや強気 82.4%
平山 やや強気 やや強気 29.5%
アイリッジ 強気 強気 429.2%
デクセリアルズ 弱気 弱気 -3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人 やや強気 やや強気 -10.5%
イトクロ 中立 中立 4.1%
PCIホールディングス やや強気 やや強気 169.6% 
エスケーホーム 中立 やや強気 13.8%
パルマ 強気 強気 70.5%
メタップス 中立 中立 -7.9%
ラクト・ジャパン 中立 中立 0.0%
土木管理総合試験所 中立 中立 -2.4%
アクアライン 強気 強気 21.7% 
ベステラ やや強気 やや強気 25.0%
STUDIOUS やや強気 やや強気 20.0%
JESCOホールディングス 中立 中立 5.4%
ピクスタ 強気 強気 34.8%
アイビーシー 強気 強気 251.0%
ブランジスタ やや強気 強気 43.8%
AppBank やや強気 強気 45.8%
グリーンペプタイド 弱気 弱気 -8.0%
GMOメディア やや強気 やや強気 101.1%
パートナーエージェント やや強気 強気 217.5%
バルニバービ やや強気 やや強気 130.0%
日本郵政 中立 中立 16.5%
ゆうちょ銀行 中立 中立 15.9%
かんぽ生命保険 中立 中立 33.1%
ロゼッタ 強気 強気 433.1%
あんしん保証 強気 強気 292.5%
ベルシステム24HD 弱気 弱気 -5.0%
ネオジャパン 強気 強気 401.7%
スターアジア不動産投資法人 中立 中立 -1.8%
インベスターズクラウド やや強気 やや強気 93.3%
鎌倉新書 やや強気 強気  180.6%
ラクス 強気 強気 228.7%
ランドコンピュータ やや強気 やや強気 103.4%
ダブルスタンダード 強気 強気 128.8%
オープンドア やや強気 やや強気 23.3%
ミズホメディー やや強気 やや強気 156.5%
ツバキ・ナカシマ 弱気 弱気 4.5%
アートグリーン 中立 中立 46.2%
フリュー やや強気 弱気 0.6%
ビジョン 中立 中立  10.7%
アークン 強気 強気 262.1%
マイネット 強気 やや強気 19.3%
ソネット・メディア・ネットワークス 強気 強気 139.1%
ソーシャルワイヤー 強気 強気 56.9%
ケイアイスター不動産 弱気 弱気 6.8%
プロパティエージェント やや強気 やや強気 115.0%
一蔵 中立 弱気 2.1%

銘柄名(2014年) 発表時 BB直前 結果
ヒューリックリート投資法人 中立 中立 13.0%
アキュセラインク やや強気 中立 27.8%
サイバーリンクス 強気 強気 172.9%
日本BS放送 中立 中立 6.6%
エンバイオ・ホールディングス 強気 強気 126.0%
ダイキョーニシカワ 中立 中立 12.4%
日立マクセル やや弱気 やや弱気 -4.8%
ジャパンディスプレイ 中立 中立 -14.6%
ホットマン やや強気 やや強気 67.5%
みんなのウェディング 強気 強気 27.1%
ディー・エル・イー やや強気 やや強気 101.0%
サイバーダイン 強気 強気 130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン やや強気 やや強気 290.8%
トレックス・セミコンダクター やや弱気 やや弱気 -10.4%
丸和運輸機関 中立 中立 -8.8%
ジョイフル本田 中立 中立 -1.9%
フィックスターズ 強気 強気 162.0%
白鳩 強気 強気 46.2%
日本リート投資法人 中立 中立 4.0%
西武ホールディングス やや弱気 やや弱気 0.0%
東武住販 やや強気 やや強気 12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 中立 中立 5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング 中立 中立 -7.7%
ムゲンエステート 中立 中立 10.0%
フリークアウト 強気 強気 250.0%
ポバール興業 中立 中立 6.6%
OATアグリオ 中立 中立 -6.3%
メドピア 強気 強気 131.3%
レアジョブ 強気 強気 169.7%
VOYAGEGROUP 強気 強気 40.0%
鳥貴族 やや強気 やや強気 120.7%
イグニス 強気 強気 342.1%
日本ビューホテル やや弱気 やや弱気 -2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー やや強気 やや強気 126.3%
ロックオン 強気 強気 284.6%
リアルワールド 強気 強気 79.8%
AMBITION やや強気 強気 62.0%
ジェネレーションパス 強気 強気 119.2%
リボミック 中立 やや強気 -20.4%
FFRI 強気 強気 176.5%
ホットランド 中立 中立 -1.7%
ヤマシンフィルタ 中立 中立 19.6%
すかいらーく 中立 中立 0.0%
リクルートホールディングス 中立 中立 2.3%
GMOリサーチ 強気 強気 133.3%
セレス 強気 強気 55.4%
オプティム 強気 強気 260.0%
アルファポリス 強気 強気 93.2%
エラン やや強気 やや強気 70.3%
日本ヘルスケア投資法人 やや強気 やや強気 48.1%
SHIFT 強気 強気 361.5%
CRI・ミドルウェア 強気 強気 462.5%
日本PCサービス 中立 やや強気 67.7%
トーセイリート投資法人 やや弱気 中立 11.6%
積水ハウス・リート投資法人 やや強気 やや強気 22.7%
弁護士ドットコム 強気 強気 215.4%
クラウドワークス 強気 強気 73.2%
スノーピーク やや強気 やや強気 134.3%
ビーロット 強気 強気 422.4%
GMOTECH 強気 強気 135.2%
テクノプロ・ホールディングス 中立 中立 -5.0%
アトラ やや強気 やや強気 77.4%
マークラインズ 強気 強気 77.3%
メディカル・データ・ビジョン 強気 強気 135.9%
U-NEXT やや強気 中立 31.7%
SFPダイニング やや弱気 やや弱気 -16.5%
今村証券 中立 中立 27.4%
フルッタフルッタ 強気 やや強気 51.5%
竹本容器 中立 中立 2.0%
gumi 中立 中立 0.0%
大冷 やや弱気 やや弱気 -6.7%
アドベンチャー 強気 強気 127.2%
メタウォーター やや弱気 やや弱気 -6.0%
サイジニア 強気 強気 125.8%
インターワークス やや強気 やや強気 16.7%
イーレックス 中立 中立 11.2%
データセクション 強気 強気 73.1%
綿半ホールディングス やや弱気 やや弱気 6.3%
ヨシックス 中立 中立 29.4%
東京ボード工業 やや弱気 やや弱気 -8.0%
カヤック 強気 強気 222.0%
エクストリーム 強気 強気 296.4%
MRT 強気 強気 309.4%
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