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日本プロロジスリート投資法人がPO(公募増資)!

更新日: PO(公募増資・売出)

日本プロロジスリート投資法人

日本プロロジスリート投資法人(3283)が、最大で約380億を調達するPO(公募増資)を行います。

仮条件は2.0%~4.5%ディスカウントであり、発行株増加は約10.7%です。ジャパンホテルリート投資法人より、仮条件が0.5%低くなっています。

価格決定期間は9月8日(月)~9月11日(木)であり、価格決定日は高い確率で初日(9月8日)です。申込期間は価格決定日の翌営業日~2営業日後までです。受渡期日は、価格決定日から1週間程度の日です。


日本プロロジスリート投資法人は物流施設型の東証リートです。スポンサーはプロロジスです。長期債務格付けはAA-(JCR)です。

地域別取得額比率は以下の通りです。

  • 東京23区:12%
  • 関東地区:46.5%
  • 中部・近畿地区:36.5%
  • その他:5%

上位テナントのトップ5は以下の通りです。

  1. 日通・パナソニック ロジスティクス:7.7%
  2. ハマキョウレックス:6.5%
  3. 楽天:6.0%
  4. スタートトゥデイ:4.8%
  5. 日立物流:4.1%

日本プロロジスリートの特徴は、Aクラス物流施設への重点投資、借入金は長期固定金利を主としてLTVは平常時の運用において50%前後(原則上限60%)で運用することです。

2014年5月末時点のNOI利回りは5.5%、含み損益率は最新期末時点で4.09%です。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

分配金利回りは3.06%であり、NAVは1.87倍です。J-REITの平均分配金利回りは3.41%です。

NAV
Net Asset Valueの略であり、イメージ的には株で言うPBRのような指標。バランスシートの含み損益を純資産に反映させて、時価ベースで純資産額を算出するために利用する。J-REITの場合はNAV=純資産額-保有不動産簿価+保有不動産鑑定額で算出される場合が多い。

最新期の有利子負債比率42.3%、長期有利子負債比率は99.1%、平均借入残存年数5.3年です。一般論としては、有利子負債比率は低いほど財務状態はよく、長期有利子負債比率が高いほど、リファイナンス等の財務リスクは軽減されます。

チャートは美しい右肩上がりの展開となっています。PO(公募増資)発表後も高騰しています。

日本プロロジスリート投資法人は貸借銘柄で制度信用売りが可能です。カブドットコム証券の一般信用売りですと、逆日歩が発生しません。

参考年利2.0~2.5%!PO投資まとめ

主幹事はSMBC日興証券、三菱UFJモルガン・スタンレー証券、野村證券、ゴールドマン・サックスです。その他は、みずほ証券、大和証券で申し込めます。

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