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マイナス金利で住宅ローンの金利はこうなる!影響まとめ

更新日: 住宅ローン

一戸建ての住宅

日銀が導入したマイナス金利が2月16日から始まりました。マイナス金利では、お金を借りる方が金利を受け取り、お金を貸す方が金利を払うことになります。

マイナス金利は、住宅ローンの金利にも大きな影響を及ぼします。低下圧力が発生します>

高価なお買い物である不動産購入においては、住宅ローンを組む方が大多数です。新規に不動産を購入する場合には大きなメリットがあります。

既に不動産住宅を購入して住宅ローンを組んでいる方でも、借り換えで低金利のメリットを享受できます。

マイナス金利と住宅ローンについてまとめます。


各銀行の住宅ローン金利の動向

マイナス金利の発表を受けて、2016年2月3日には、新生銀行が住宅ローン金利の一部を0.05%~0.1%分引き下げました。

新生銀行

じぶん銀行も2月から金利を引き下げて、2年ものは年0.50%、変動金利は年0.568%まで下がっています。

2011年に10年固定型で2%を超えていたメガバンク(三菱東京UFJ銀行・みずほ銀行・三井住友銀行)の最優遇金利は、2016年1月は1%近辺まで低下していました。

メガバンクの先陣を切って、三井住友銀行が住宅ローンの金利を引き下げました。10年固定型の最優遇金利を2月16日から0.15%下げ、年0.9%になりました。みずほ銀行は2月22日から0.9%に引き下げました。

三井住友銀行としては過去最低の金利水準となっています。また、5年固定は0.85%にするなど、他の年限の固定金利も引き下げました。 変動金利は0.625%で据え置きとなりました。

三井住友銀行

三菱東京UFJ銀行は3月1日から10年固定型の最優遇金利を0.25%引き下げて、3大メガバンクで最低の0.8%にします。

ソニー銀行は2016年3月から適用する変動金利を0.02%下げて、ソニー銀行の歴史上、最低の0.519%にします。10年固定金利も0 .1%下げて0.915%になります。

三井住友信託銀行の最優遇金利(10年固定型)は0.7%まで低下しています。また、更なる引き下げを検討中です。

三井住友信託銀行

地銀では、大手地銀の静岡銀行が、2月18日から10年固定型を1.1%→0.85%に引き下げました。武蔵野銀行では2月22日から1.0%が0.9%に低下しました。

2016年3月からは、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行が、10年固定型で最も信用度が高い人に適用される優遇金利を過去最低の年0.8%としました。

三井住友信託銀行は年0.5%で、4行よりも更に低い空前の低金利です。2年固定の金利はなんと0.3%まで低下しています。空前の低金利です。

長期固定型住宅ローン「フラット35」は、返済期間35年以下(融資率9割以下)が年1.25%になり、2015年2月(1.37%)を下回って過去最低を更新しました。住宅ローンの金利は極限まで低下しています。

今後も各金融機関の住宅ローンの金利は低下が見込まれます。住宅ローンを利用する立場にとっては絶大なメリットとなります。

ただし、2016年4月に入ってからは、大手銀行の住宅ローン金利(10年固定型)は上がりました。

  • 三菱東京UFJ銀行:年0.90%(3月比+0.1%)
  • 三井住友銀行:年0.80%(3月比+0.1%)
  • みずほ銀行:年0.85%(3月比+0.05%)
  • 三井住友信託銀行:年0.55%(3月比+0.05%)
  • りそな銀行:年0.85%(3月比+0.05%)

マイナス金利で銀行の経営が苦しくなっており、逆に上げる傾向も出ています。あまり待ちすぎるのも金利反転のリスクがあります。

既に契約している場合でも、借り換えという選択肢があります。

一例として、住宅ローン残高が3000万円・残存期間30年・金利2%の方が、年1.3%の住宅ローンに借り換えた場合、諸費用の概算(事務手数料648,000円・登記関連費用205,000円)を考慮しても、総費用は約282万円の軽減となります。

毎月返済額は月々10,204円の軽減となり、年間返済額は年間122,448円の軽減となります。

デンマークの住宅ローンのマイナス金利

3年半前にマイナス金利を導入して、一部の住宅ローンにもマイナス金利が出ているデンマークの状況を見てみましょう。

デンマークではたちまち住宅ローン金利が急低下し、住宅ブームが起きて住宅市場が加熱して価格が上昇しています。首都コペンハーゲンの中心部では高級マンションの建設が進んでいます。

デンマークの街並み

ヨアキム王子と離婚して話題となった元妃アレクサンドラさんが2011年に当時デンマーク最高といわれた約600万クローネで購入した物件は、2016年現在で価格は約2500万デンマーククローネ(約4億3千万円)に上昇しています。

価格はわずか5年で、4倍超に上昇しました。デンマーク国立銀行(中央銀行)が通貨クローネの急騰を防ぐためにマイナス金利を導入したのは2012年7月です。

デンマークの住宅ローンでは金利がマイナスになって借りた方がお金をもらえる状況ということで有名となっています。

変動型の住宅ローン金利の一部が-0.3%になりました。マイナス金利の分のお金は、契約者が金融機関に支払っている手数料の割引に充当されています。

マイナス金利で受け取れる金額が手数料を上回っている例はまだありません。また、マイナス金利の住宅ローンを利用できるのは、高収入の3%弱にとどまるようです。

デンマークの不動産


マイナス金利の住宅ローンの金利への影響

住宅ローンの金利には基準金利(店頭金利)と実際に適用される金利の2つがあります。基準金利から優遇割引利率がマイナスされて、実際の適用金利が決まります。

2つのハートを持つ女性

住宅ローンの変動金利は、「短期プライムレート」をもとに金融機関が毎年4月1日、10月1日に決定しています。

まれに変動金利のベースが短期プライムレートではなく、当該銀行の資金調達コストに基いて決定される銀行があります。

短期プライムレートとは、デフォルトリスクが小さい優良企業への融資時に適用される金利(期間が1年以内)です。金融機関同士が資金の貸し借りをする際の市中金利に連動します。

市中金利に大きな影響を及ぼしているのが日銀の政策金利であり、住宅ローンの変動金利(半年型)は、日銀の政策金利との連動性が極めて高いです。

日銀のマイナス金利の導入は、政策金利の引き下げではないので、短期プライムレートが直接下がるわけではありません。

実際に三井住友銀行では変動金利は据え置きとなりました。ただし、一部の銀行では変動金利の金利が下がっています。マイナス金利が長期化した場合、変動金利にも低下圧力がかかる可能性が高いです。

耐震補強で固定

固定金利には、一定期間金利を固定する「当初固定金利型」と、住宅ローンの契約期間のすべてを固定する「全期間固定金利型」があります。全期間固定金利は、住宅金融支援機構のフラット35が代表例です。

どちらも長期金利に連動します。長期金利とは満期までの期間が1年超の債券などに用いられる金利で、新発の10年国債利回りが代表例です。

住宅ローンの固定金利は10年国債利回りの影響が大きいです。ただし、金融機関の中には市場金利を直接は採用せずに独自に設定している銀行等もあります。

マイナス金利の導入によって、住宅ローンの長期金利の指標となる10年国債利回りは一時、歴史上初のマイナス0.01%まで低下しました。

固定金利は長期金利の影響を受けるので、今後、低下することが見込まれます。銀行等の金融機関は毎月20日前後に翌月の金利を検討し、月末に翌月適用の金利を発表するのが一般的です。

今後、日銀がマイナス金利の幅を拡大していった場合は、長期金利も更に水没していく可能性があります。そうなったら、住宅ローンの固定金利もどんどん低下していく可能性があります。

まとめると、マイナス金利の導入によって、フラット35などの固定金利の住宅ローンは金利低下が見込まれます。

変動金利についても、0.01~0.02%の低下が既に一部の金融機関で発生しています。短期プライムレート・政策金利には変化がないとはいえ、マイナス金利が長期化したら、変動金利も低下していく可能性が高いです。

住宅ローンで得する条件

既に住宅ローン控除を活用して10年以上のローンを組んだら、実質的なマイナス金利になっています。

つまり、10年間は住宅ローンを組むことで支払う利息額より、住宅ローン控除で戻ってくる金額のほうが多くなるケースも多いです。

マイナス金利の導入によって、この状況が加速化していくでしょう。

住宅ローンのお金の計算のイメージ

住宅ローンの金利が最低水準であり、一部の地銀勤務者も住宅ローンを組んでいるイオン銀行の例で解説します。

イオン銀行の住宅ローンは、変動金利が0.57%です。借入額は3000万円、返済期間は35年・ボーナス払いはなしで試算します。

返済開始から約10年間に払う利息額と、約10年間で得られるローン控除額(年末残高の1%で計算)を比較した結果は下表のとおりです。

  年間の支払利息額 住宅ローン控除額 トータルリターン
1年目 -85,038 296,121 211,083
2年目 -166,753 288,332 121,579
3年目 -162,306 280,498 118,192
4年目 -157,825 272,620 114,795
5年目 -153,323 264,696 111,373
6年目 -148,794 256,727 107,933
7年目 -144,240 248,713 104,473
8年目 -139,661 240,653 100,992
9年目 -135,055 232,546 97,491
10年目 -130,422 224,394 93,972
合計 -1,423,417 2,605,300 1,181,883

約10年間に払う利息額は約142万円です。一方、約10年間で得られるローン控除額(税金の減少額)は約260万円。両者の差は118万円となります。

イオン銀行で住宅ローンを組んだら、10年間で118万円の実質リターンが出ることになります。

11年目に繰り上げ返済すると、住宅ローン控除の恩恵をフルに受けて利払いを極限まで下げることができます。

もちろん、住宅ローンを契約すると、保証料・融資手数料・印紙税・抵当権設定登記費用などの諸々の費用が発生しますが、それを考慮してもなおリターンが出る場合も多いです。ネット銀行や新興銀行では保証料0円の銀行も多いです。

住宅ローン控除で所得税・住民税が減らせる収入がある方は、キャッシュで買うよりも住宅ローンを組んだ方がお得になります。残存するキャッシュを運用することで更にリターンも狙えます。

もちろん途中で金利が上がったらこう上手くいくとは限りません。しかし、マイナス金利・量的緩和の解除でさえも遠い将来であり、ましてや利上げは遥か彼方です。

日本の場合、債務残高がGDP比で250%を超える巨額であり、負債の長期化を進めているとはいえ短期国債での調達比率が高く、満期負債(借換債)も高水準です。

いったん市場金利が上昇局面に入った場合、日本は利払い費が速いピッチで増加してしまうため、金利上昇が深刻化したら税収が増えても追いつかずに財政危機を引き起こすリスクが高まっています。

こうした情勢下では、日銀が派手に利上げしていくのは困難を極める情勢です。

仮にインフレ率が順調に上昇して2%を超えたとしても、利上げのスピードは大変に緩慢なものになり、インフレを許容して金融引き締めは最大限に遅れると予想します。

ここから10年間は変動金利が派手に上昇するリスクは小さく、短期決戦する価値は十分にあると思います。

10年間変動金利で借りて、11年目に繰り上げ返済するというストラテジーを検討し得ます。

ただし、金利上昇リスクは避けたいという方も多いでしょう。リスクを完全に避けるために当初固定金利10年で借り入れて、11年目に全額返済という戦略もあります。

これだと、金利変動リスクはほぼなくなります。ちなみにイオン銀行だと、当初固定金利10年は0.79%となっています。


マイナス金利ではどの住宅ローンがよいのか

変動金利、固定金利のどちらの住宅ローンがよいかが気になりますよね。近い将来に金利が急上昇することは考えにくい状況です。

しかし、30年後という長期間ならば金利上昇リスクは十二分にあります。2040年代となると不透明ですね。

金利が低いのは変動金利です。低金利という大きなメリットがある一方で、金利変動リスクを背負うデメリットがあります。

銀行側からみると変動金利の住宅ローンは、金利がどう動いても一定の利ざやを確保できて金利変動リスクが小さいので、低金利に設定できます。

返済額は5年に1度変わり、返済額増額次の増加幅は+25%までです。「125%ルール」と呼ばれています。金利が大幅に上昇し、本来的には25%を超える場合は、25%以上の部分は、毎月返済額の元金と利息の割合を調整します。

つまり、返済額のうち元金が小さくなり、利息が上昇し、元本の減りが遅くなります。最悪の場合は、未払利息が発生して、いくら返しても元本が減らないという事態もあり得ます。

一般論としては、手元資金に余裕があり、繰上返済により10年~15年程度で返済できるのであれば、変動金利あるいは当初10年固定金利型で借り入れてるのが有力候補です。

10年間は繰上返済をせずに住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けて、10年経過後に繰上返済を活用して短期間で返済するのがいいでしょう。

マンション

目いっぱい借り入れて25~35年間といった長期間で住宅ローンを組む場合は、長期金利が史上最低水準まで低下しているメリットを活かして、フラット35などの長期固定が選択肢の一つです。

当初の金利が完済するまで変わらない。金利変動リスクがないのがメリットですが、金利が高めなのがデメリットです。

フラット35は融資の枠組みは住宅金融支援機構が定めており、金利・融資手数料は各金融機関が自由に設定している住宅ローンです。

現在はほとんどの銀行・信用金庫で取り扱いがあり、ノンバンクの参入も増えています。

フラット35は最長35年の長期固定金利であり、期間50年のフラット50もあります。

フラット35の条件に加えて一定の条件を満たし、省エネ性能に優れているとされる住宅の場合は「フラット35S」が適用されて金利が低くなります。

金利Aプランは当初10年間、Bプランは当初5年間、金利が0.3%引き下げられます。それ程厳しい条件ではなく、フラット35の申込者のうち8割前後はフラット35Sになっています。

機構が定める技術水準を満たしていることが条件であり、建築基準法で定める最低限必要な基準以上のものです。

フラット35は保証料・繰り上げ返済手数料がない点がメリットです。ただし、繰り上げ返済は最低額が100万円以上となります。団体信用生命保険をつける場合は、保険料の支払いが必要です。

住宅のダイニングキッチン

当初固定期間選択型の住宅ローンもあります。2年・3年・5年・7年・10年・20年など一定の期間(特約期間)の間は、適用金利が変わらないタイプのものです。

その期間終了後は、その時点の金利で再び固定期間選択型を選ぶか、変動金利型にするかを選択します。固定の期間が短くなるほど金利が低く、長いほど金利が上がります。

銀行側からみるとこのタイプは、特約期間中に市場金利が上昇すると逆ざやになる危険があるため、金利スワップ等のヘッジ手段を講じる必要があり、変動金利に比べると経費がかかるため、金利や手数料は高めになります。

特約期間は2~20年など様々なタイプがあり、希望に応じて選択できます。変動金利型に比べると、事務手数料・繰り上げ返済手数料が高い傾向にあります。

最初に固定期間を設けることで、その期間の金利上昇リスクをヘッジできます。ただ、本当にヘッジしなければならない長い先の金利は、その時になってみないとわからないため、金利リスクを負っています。

固定期間選択型は、一定期間の金利上昇リスクはヘッジしたくて、かつ繰り上げ返済をしていくので、長い先の金利上昇は元本減少によって耐える事が可能という場合にピッタリの住宅ローンです。

フラット35の最低金利は年1.48%だが、2016年3月に過去最低の年1.37%を更新する可能性があり、今後は1.3%に向けて低下していく可能性があります。

省エネや耐震性が高い住宅を購入する場合に使える「フラット35S」なら、当初10年間の金利が更に0.3%下がります。

あるいはミックスローン(変動+固定)という第3の道もあります。住宅ローンの一部を変動金利、残りをフラット35等の全期間固定金利型にする借り方です。

金融緩和による超低金利のメリットを享受しつつ、一定程度の金利変動リスクをヘッジするローン計画です。

毎月の住宅ローン支払額は、全額変動金利と全額固定金利の中間になります。

注意点は、借りる金融機関は原則として一つになる点です。抵当権が1位でないと住宅ローンは組めない場合が多いため、固定金利はA銀行、変動金利はB銀行という借り方はできないケースが多いです。

コスト面では、デメリットは、それぞれ別々のローン契約となり、印紙税が2本分かかります。また、抵当権を設定する際の司法書士への報酬も多少高くなります。

融資の際の事務手数料は通常の住宅ローンと同じ金融機関が多いです。すべてを合わせると数万円程度の負担増となります。

長期金利は短期金利に先行して動くため、変動金利が上がる頃には、既に長期金利はかなり上がってしまいます。

したがって、変動金利で借り入れたのを金利が上昇し始めた途中で長期金利に切り替えるというのは難しい側面があります。変動金利はあくまで10~20年程度の短期決戦に利用するのが無難です。

マイナス金利と住宅ローンの借り換え

ジャンプする男性

既に住宅ローンの借り入れを行なっている場合は、マイナス金利によって借り換えの選択肢が浮上します。

住宅ローンの借り換えの一般的な目安としては、借り換え前と後のローンの金利差が1%以上、ローン残高が1000万円以上、残りの返済期間が10年以上などの条件を満たせばメリットがあります。

現在1.6%以上のローンを持っている人なら、借り換えのコストをかけてでも乗り換えた方がお得になる可能性があります。

マイナス金利によって住宅ローンの金利が極限まで低下する2016年は、住宅の購入や住宅ローンの借り換えには追い風となります。

住宅ローンの借り換えには、数十万円~百数十万円の諸々の手数料が発生します。事務手数料、登記関連費用(登録免許税・司法書士報酬・保証料)などです。保証料は住宅ローンの金額によって大きく異なります。

金融機関や契約時の条件によって費用にはバラつきがありますけれども、一例として3000万円を借り換えた場合は概ね100万円前後の費用が発生します。

コストと借り換えによって低下する金額を総合比較して、借り換えの是非を検討しましょう。

一例として、住宅ローン残高が3000万円・残存期間30年・金利2%の方が、年1.3%の住宅ローンに借り換えた場合、諸費用の概算(事務手数料648,000円・登記関連費用205,000円)を考慮しても、総費用は約282万円の軽減となります。

毎月返済額は月々10,204円の軽減となり、年間返済額は年間122,448円の軽減となります。この他、金融機関によっては保証料や司法書士手数料が発生する銀行もあります。

新しい銀行で見積もりやシミュレーションを行い、返済額の減少が大きければ、借り替えましょう。

あるいは、現在ローンを組んでいる銀行に、「他ではこうだから見直して」と交渉してみるのも手です。対抗して金利を引き下げてくれる場合があります。

長期金利の低下によって、固定金利も低下の一途をたどっているので、変動金利でローンを組んでいる場合で、長期固定金利に切り替えるという選択肢もあります。

有名なメガバンクや地銀だけではなく、住信SBIネット銀行、イオン銀行、じぶん銀行、ソニー銀行、楽天銀行などのネット銀行・新興銀行も検討しましょう。金利が低くてお得な傾向があります。

銀行の信頼性が気になるところですけれども、こちらはお金を借りる立場です。こちらがお金を貸す立場なら相手の信頼性を極めて重視する必要がありますが、借りる立場なのであまり神経質にならなくてもOKです。

メガバンクは一等地に店舗を構え、多くの人員を抱えており、社員の給与・賞与も高くなっています。

しかし、ネット銀行や新興系の銀行は、店舗等諸々の費用や人件費が相対的に安く、金利を低く設定することが可能になっています。

保障が充実した住宅ローンを探している方は、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンが最有力候補となります。

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