新規上場！森トラスト・ホテルリート投資法人のIPOの初値予想

森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2017年1月23日(月)～1月26日(木)です。上場予定日は2月7日(火)です。

新規上場する市場は東証REITで、想定価格は158,000円(1単元15.8万円)です。仮条件は133,000円～143,000円と窓を開けて下振れました。

公開価格は仮条件の上限である143,000円となりました。巡航分配金利回りは4.21%、NAV倍率は1.24倍です。

2017年2月期の1株あたり分配金(DPU)は3,074円、2017年2月期のDPUは3,010円が予想されています。

初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性もある」です。

積極的に取得する妙味はありませんけれども、大きな公募割れはなく、仮にマイナスになっても初値は-5%より上になると予想します。

公募割れの可能性があり、アップサイドも微プラスを想定していることから、自分からは取得せず、幹事証券から強い依頼があった場合は恩を売るために引き受けるというスタンスで臨みます。

初値予想会社の直前初値予想は、143,000円（公開価格比±0%）です。初値は145,000円（公開価格比+1.40%）でした。

森トラスト・ホテルリート投資法人は、森トラストグループの長年培われてきた開発力及びホテル運営・マネジメント力に支えられる優良なホテルアセットに対して重点的に投資するホテルREITです。

監査法人は有限責任あずさ監査法人です。信用格付業者から信用格付を取得する予定はありません。日銀のREIT買入れの対象にはなりません。

森トラスト・ホテルリート投資法人とは

森トラスト・ホテルリート投資法人のスポンサーは日本を代表する不動産会社である森トラストと、森トラスト・ホテルズ＆リゾーツです。

森トラストは、「選択と集中」に基づき厳選された立地、高品質な建物グレード、防災・環境性能を備えた施設スペック(仕様)といった特徴を持つことにより高い資産性を有するホテルの開発力を備えています。

また、森トラスト・ホテルリート投資法人のスポンサーである森トラスト・ホテルズ＆リゾーツは、業界トップランナーのインターナショナルブランドホテルとのアライアンス(連携)、収益力向上のためのシナリオ構築、効率的な本部機能によるサポート体制といった卓越したホテル運営・マネジメント力を備えています。

森トラスト・ホテルリート投資法人は、これらの開発力及びホテル運営・マネジメント力の両面から支えられる森トラストグループの品質を「Trust Quality」と位置づけ、それが産み出す「Trust Value」(価値又は価値観)を共有するホテルアセットに重点投資します。

世界的な成長産業である観光産業と、日本における成長ポテンシャル

ホテルは観光客への宿泊場所の提供という、観光産業において重要な役割を果たしています。

観光産業は成長可能性を有していると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えており、日本政府も国を挙げて「観光先進国」となることを目指すべく様々な施策を打ち出しています。

日本政府は「2020年(平成32年)に2,000万人、2030年(平成42年)に3,000万人」という平成26年時点における訪日外国人旅行者数の目標を設定し、戦略的なビザ緩和、免税制度の拡充、出入国管理体制の充実、航空ネットワークの拡大等の改革に取り組んできました。

平成27年には、年間訪日外国人旅行者数が、観光庁が統計を開始した昭和39年以降で最高の1,973万7千人となり、平成24年の835万8千人から比べると2倍以上の水準にまで増加するに至りました。

平成28年10月には2,000万人を超え、「2020年(平成32年)に2,000万人」という平成26年時点における政府目標値は大幅に前倒しして達成されました。

これを受けて日本政府は、観光産業が日本における基幹産業へ変革することを目指し、平成27年11月6日付内閣総理大臣決裁に基づき開催された「明日の日本を支える観光ビジョン構想会議」において「明日の日本を支える観光ビジョン」(平成28年3月30日付)を策定し、多彩な政府施策を打ち出しています。

日本政府の施策は「観光先進国」という新たなステージに向けた取組みへと移行しています。

具体的には、「明日の日本を支える観光ビジョン」において、訪日外国人旅行者数の目標値を、2020年(平成32年)に4,000万人、2030年(平成42年)に6,000万人まで増加させる目標が立案されています。

また、従来の「観光立国に向けた取組」から「観光先進国に向けた取組」へと発展させ、国を挙げて「観光先進国」を目指していくことを表明しています。

「明日の日本を支える観光ビジョン」及びこれを受けた観光立国推進閣僚会議「観光ビジョン実現プログラム2016」においては、以下の「3つの視点」を柱として、観光産業が日本における基幹産業へと変革することを目指しています。

• 「観光資源の魅力を極め、地方創生の礎に」
• 「観光産業を革新し、国際競争力を高め、我が国の基幹産業に」
• 「すべての旅行者が、ストレスなく快適に観光を満喫できる環境に」という「観光先進国」へ

国内の豊富で多様な観光資源を磨き上げ、その価値を日本人にも外国人にも分かりやすく伝えていく土壌を整備していくとともに、以下を含む多彩な訪日外国人受け入れ策を打ち出しています。

• 魅力ある公的施設、文化財等を観光資源として活用
• ビザの戦略的緩和
• 首都圏空港の容量拡大、首都園におけるビジネスジェットの受入環境の改善
• 欧米豪を中心とした訪日層の拡大、富裕層をターゲットとした情報発信
• 宿泊施設不足の早急な解消及び多様なニーズに合わせた宿泊施設の提供
• 世界に誇る国際クルーズの拠点形成、ラグジュアリークルーズ船就航

訪日外国人旅行者数は、世界的な旅行者数の増加と「観光先進国」を目指す日本政府の取組みを背景として、今後更なる増加が期待されます。

国連世界観光機関(UNWTO)によれば、世界の旅行人口は、平成12年の約6.7億人から平成27年には約11.8億人へと、15年間で約1.8倍(年率3.8％増)に増加しています。

また、UNWTOの予測では、今後平成32年には約13.6億人、平成42年に約18.1億人に達する見通しを示しており、世界的な旅行人口の増加が見込まれています。

また、平成27年の世界各地におけるインバウンド(外国人旅行者数)が占める比率において、日本の比率は約1.7％に留まっていることから、日本の観光産業には今後更なる成長余地があると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

平成26年から平成27年にかけて東京都、大阪府及び京都府等の著名な観光エリアを中心に外国人宿泊者数は堅調に伸びています。

ホテル稼働率(ビジネスホテル及びシティホテル)も上昇傾向を示しており、更なる増加が期待される訪日外国人旅行者の受け皿となるホテルが不足する状況となっています。

特に、東京都及び大阪府においては、外国人宿泊者数が大幅に増加しているだけでなく、ホテル稼働率(ビジネスホテル及びシティホテル)が90％に近づいており、宿泊施設不足の解消及び多様なニーズに合わせた宿泊施設の提供が必要とされています

週刊ホテルレストラン「2016年 日本のホテルチェーン・グループ一覧」によれば、日本国内におけるマリオットホテル、ウェスティンホテル、コンラッド等のインターナショナルブランドホテルチェーンの客室数は、当該一覧に含まれているホテル全体の客室数の少数(8.9％)を占めるに留まっています。

増加している米国旅行者及び世界の旅行人口の多くを占める欧州旅行者の宿泊先の受け皿として、外国語対応やグローバルスタンダードなサービスを提供可能なインターナショナルブランドホテルの需要は今後より高まっていくと考えられます。

グローバルなホテルグループの上級会員資格を保有しているような上顧客は、当然に会員資格を保持しているホテルを選好します。旅行客の受け皿として、森トラストが展開しているホテルは需要にマッチしています。

森トラストグループの開発力－資産性へのこだわり

森トラストグループは、森トラスト・ホテルリート投資法人のスポンサーである森トラスト及び森トラスト・ホテルズ＆リゾーツを中核に、60年以上にわたって、日本の都心部での大型複合開発や主要リゾート地でのホテル開発・運営を手掛けてきました。

森トラストグループの不動産業の沿革の概略及び現在の概要は以下のとおりです。

• 総施設数:124施設
• 管理運営面積:約175万㎡
• 保有土地面積:約475万㎡
• 賃貸ビル施設数:108棟
• 総貸室面積:約128万㎡
• 総テナント数:約1,000社
• 東京都心部の割合:約90％
• ホテル関連施設数:21施設
• 開発客室数:約2,400室(平成17年以降)
• うち外資系ホテル:約1,600室

森トラストグループは、「選択と集中」という戦略の下、東京都心部を中心に、厳選された立地において数多くの大型都市開発実績を有しています。

森トラストグループが都心部で現在開発中のエリア及び過去の開発事例の一部としては、丸の内トラストシティと京橋トラストタワーが挙げられます。

丸の内トラストシティは平成20年竣工であり、世界に誇る東京の玄関口と云うべきビジネスの要衝、「東京」駅に隣接しています。

ラグジュアリーホテルなど高級感と国際性を兼ね備えた日本の観光拠点及び最先端のビジネス拠点として開発しました。

京橋トラストタワーは平成26年竣工であり、「東京」駅至近、銀座から日本橋へと賑わいが続く中央通り沿い、先進のビジネス拠点へと変貌を遂げる京橋エリアの中央に位置しています。

グローバル企業の本社機能を支える最先端のオフィス機能と世界的ブランドホテルを組み合わせた複合施設として開発しました。

厳選された立地において行っている森トラストグループの大型都市開発では、成長企業のニーズに応えるセキュリティ、設備スペック(照明、空調、電気、OAフロア等)及びフロアプラン等の最先端の機能性を備えたハイグレードな施設づくりを行っています。

また、森トラストグループでは、企画・設計から営業・管理運営まで一貫した体制をとることで、情報・経験のフィードバックを繰り返しながらノウハウを蓄積しています。

かかる体制及びノウハウといった総合力を活かした開発を行うことにより、高品質の都市機能(オフィス・ホテル・商業施設・住宅等を提供する機能)を提供しています。

最先端の機能を備えたハイグレードな施設づくりを行うことにより、森トラストグループでは、インターナショナルブランドホテルの誘致を可能にしています。

森トラストグループのホテル運営・マネジメント力

森トラストグループは、40年以上にわたるホテルの開発・運営実績を背景に、自社ブランドである「ラフォーレホテルズ＆リゾーツ」のみならず、多様なホテルブランドと連携し、幅広い顧客層を擁しています。

都心一等地及び日本の主要リゾート地において厳選された21施設・約3,800室(平成28年9月30日時点)を展開しています。

森トラストグループは、価値を共有していると考える、世界最大級のホテルチェーンであるマリオットやシャングリ・ラといったワールドワイドな「インターナショナルブランドホテル」との連携を図っています。

これによって更なる上質さを備えた、付加価値のあるホテル開発・運営に取り組んでいます。

開発に当たっては、各ブランドからブランド使用権を貸与された上で森トラストグループ自ら運営を行うFCや、ホテル運営をインターナショナルブランドホテルに委託するMC等、柔軟に運営方法を選択しています。

立地・マーケットに合った最適なブランドを選択しており、Trust Qualityを体現する厳選された立地・高品質の施設を背景に、日本初進出のインターナショナルブランドホテルを複数手掛けています。

森トラストグループの連携するインターナショナルブランドホテルの強みとしては、第一に「ワールドワイドに広がる顧客基盤」があります。

インターナショナルブランドホテルは様々な国で運営されており、グローバルな顧客会員層を擁しています。

アジアのみならず、北米・欧州といった広域の顧客の獲得が可能であり、広域・豊富な顧客基盤を背景とした安定的なホテル運営が期待できます。

第二に「会員組織や予約システム利用のアドバンテージ」があります。

インターナショナルブランドホテルの会員プログラムにより、世界中にホテルと会員を持つブランドのホームページ、予約システム上からのアクセスが可能になります。

これによって、より多くの顧客から選択される機会が増加し、リピーターの獲得が期待され、安定したホテル運営に繋がると、森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

第三に、「グローバルスタンダードなサービスの提供と運営ノウハウ」があります。グローバルスタンダードな客室・サービスを提供することにより、日本国内のみならず世界中からの顧客の獲得が期待されます。

また、FCによるホテル運営等を通じた自社ホテル運営ノウハウの向上に繋がり相乗効果も期待されるものと森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

森トラストグループと連携するインターナショナルブランドホテル

森トラストグループと連携するインターナショナルブランドホテルの概要は以下のとおりです。

森トラストグループでは、ホテルオペレーターである森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ等を通じて、ホテル開発後も適切な物件マネジメントを行っており、時代に合わせたリブランド、リノベーションを実施しています。

森トラスト・ホテルズ＆リゾーツは、蓄積したノウハウを活かし、かかるリブランド及びリノベーション等も含めて、ホテル毎に最適な運営を構築する(ベストシナリオを描く)力を発揮しています。

「リブランド」とは、新たなブランドを導入し、ホテルの価値向上の設備投資を行うこと等を指します。

リブランド実施による成功事例は東京マリオットホテルです。森トラスト・ホテルズ＆リゾーツは、東京マリオットホテルを、平成25年12月「ホテルラフォーレ東京」からリブランドしてオープンしました。

マリオットへのリブランドにより、同ブランドの持つグローバルスタンダードな品質とホスピタリティを提供することが可能となりました。

また、リブランド後は、海外のマリオットホテルとのコラボレーションや滞在スタイルの提案等インターナショナルブランドならではの付加価値を持った商品を提供しています。

当該リブランドにより、従来のラフォーレ倶楽部の会員に加えてマリオットグループの会員にも訴求することができるようになり、ラフォーレ倶楽部とマリオットグループ双方の顧客ネットワークを活用したビジネスモデルを構築できたものと森トラスト・ホテルリート投資法人では考えています。

リブランドに際し、客室デザインの変更を行い、御殿山の優雅な歴史を表現した、マリオットならではの洗練されたインテリアデザインとし、機能性を兼ね備えた平均38㎡以上のゆとりある客室としました。

また、“グレートルーム”のコンセプト、すなわち、レストラン・ラウンジ・ミーティングスペースを一つの空間として機能的に融合し、そこで「過ごす時間」を楽しめる光溢れる開放的なスペースを創り出す空間の再構築を行いました。

以下の各グラフに示されるとおり、リブランド実施後、ADR(平均客室販売単価)、宿泊売上、レストラン売上(森トラスト・ホテルズ＆リゾーツ運営分)、宴会売上の各指標において、大幅な向上を実現しています。

ちなみに森トラスト・ホテルリート投資法人の運営ホテルも含まれているマリオットの上級会員に、誰でも簡単になる方法があります。

マリオットボンヴォイアメックスプレミアムというクレジットカードを発行するだけで上級会員になれます。しかも最短で申込翌日にゴールド会員にアップグレードされます。

爆速以外の何物でもありません。グローバル企業らしいスピーディーな対応が素晴らしいの一言でした。

マリオットアメックスは申込み翌日にゴールドエリート会員になれる！マリオット・リッツカールトンのステータスも！

私はこれまで多忙でなかなか旅行に行く機会がなく、出張時は原則として会社のシステムを経由して予約・決済を行う必要があり...

世界中のウェスティン、シェラトン等などにお得に宿泊できます。クラブラウンジが秀逸なザ・プリンスギャラリー 東京紀尾井町, ラグジュアリーコレクションもお得です。

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持続可能な成長性を有する森トラストグループの今後の開発プロジェクト

“都心”及び“地方”の両エリアにおいて、新規ホテル開発を加速

森トラストグループでは、「持続可能で先進的な街づくり」という一貫した理念を持ち続け、これまで東京都心部を中心に数多くの開発を行ってきました。

今後予定されているプロジェクトには、「東京ワールドゲート(計画)」や「(仮称)銀座二丁目計画」をはじめとする東京都心エリアにおけるホテル開発に加え、日本を代表する主要リゾートエリアにおいて多くの開発プロジェクトを擁し、日本の今後の成長分野である観光産業発展への取組みを積極的に推進しています。

都心における新規ホテル開発計画－東京ワールドゲート(計画)

本計画は、東京メトロ日比谷線「神谷町」駅に近接し、敷地面積約16,200㎡、延床面積約195,200㎡の規模を誇る、同地区におけるランドマークとなる大規模複合再開発です。本計画においては以下の機能の導入が企図されています。

• 国際競争力強化に向けた都市機能の導入
• 外国人の生活を包括的にサポートする機能の導入
• 日本の地域資源を活用した産業の育成と海外展開を支援する機能の導入

森トラストグループにおいて、本計画内のホテルは31階から36階までの約200室を予定しており、国際拠点としてふさわしいインターナショナルブランドホテルの誘致を目指しています。

当ホテルには、サービスアパートメントの併設も予定しています(平成31年度竣工予定)。

「サービスアパートメント」とは、一般的に、家具等が備え付けられ、フロント(受付)サービスやリネン(寝具)サービス等を提供する賃貸住宅をいいます。

地方における新規ホテル開発計画－JWマリオットホテル奈良(計画)

森トラストグループでは、3つの世界遺産を含む歴史的文化遺産や風光明媚な景勝地等魅力的な観光資源を持つ奈良において、マリオット・インターナショナルの最高級ホテルブランド「JWマリオットホテル」を日本で初めて誘致し、平成32年春の開業を目指しています。

奈良県初の高級外資系ホテルとして、奈良が持つ魅力的な観光資源を広く世界に発信するとともに、国内外の旅行者の新たな観光拠点となることを目指しています。

森トラストグループでは、その他にも地方において7つの新規ホテル開発計画((仮称)箱根強羅プロジェクト、(仮称)白馬咲花プロジェクト、(仮称)沖縄瀬底プロジェクト、(仮称)沖縄伊良部島計画、(仮称)軽井沢塩沢計画、(仮称)札幌大通西計画及び(仮称)飛騨高山計画)を進行しています。

ラフォーレ・ホテル5棟の「マリオットホテル」へのリブランド計画

森トラストグループでは、ラフォーレホテルズ＆リゾーツのうち、初の外資系ホテル進出エリアとなる5棟のホテルについて、マリオットホテルへのリブランドを計画しています。

• 軽井沢マリオットホテル(平成28年7月29日一部先行開業済み)
• コートヤード・バイ・マリオット 白馬
• 富士マリオットホテル山中湖
• 伊豆マリオットホテル修善寺
• 琵琶湖マリオットホテル

多くの法人会員を抱え、安定的なビジネスモデルを構築しているラフォーレ組織を活かしながら、世界最大規模のホテルと会員組織を持つマリオット・インターナショナルのフラッグシップブランドであるマリオットホテルを誘致し、益々拡大する訪日外国人の地方リゾートへの回遊を促進します。

ポートフォリオ一覧

平成29年1月4日現在において森トラスト・ホテルリート投資法人が保有する物件は、シャングリ・ラ ホテル 東京、コートヤード・バイ・マリオット東京ステーション、コートヤード・バイ・マリオット新大阪ステーション、ホテルサンルートプラザ新宿の4つです。

いずれの物件も立地を厳選の上、「Trust Quality」が産み出す「Trust Value」を共有するホテルアセットとして、「資産性×安定性×成長性」が備わっていると判断した上で取得を決定したものです。

いずれも森トラストが開発した物件であり、また、「コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション」及び「コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション」は、FCにより森トラストグループが運営する物件です。

保有物件のうち、「ホテルサンルートプラザ新宿」においては長期固定賃料の賃貸借契約により「安定性」の追求を図っています。

「コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション」及び「コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション」においては利益に連動する変動賃料に加えて最低保証賃料を採用しています。

「シャングリ・ラ ホテル 東京」においては売上等に連動する変動賃料に加えて最低保証賃料を採用することで、「安定性」と「成長性」の追求を図っています。

ポートフォリオ全体での最適な賃料体系を構成することにより投資主価値の最大化を目指します。

保有物件の所在エリアは、都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区)の割合(取得価格ベース)が82.7％となっています。

ホテル系J-REIT保有のホテルアセット全体における都心6区の割合である11.3％に比して高い割合となっています

保有物件の平均築年数(取得価格ベース)は、9.9年(平成29年1月4日現在)となっており、ホテル系J-REIT保有のホテルアセット全体における平均である20.1年に比して築浅のポートフォリオとなっています。

保有物件の1物件当たりの平均取得価格は255億円となっており、ホテル系J-REIT保有のホテルアセット全体における平均である39億円に比して大きくなっています。

ホテルアセットの価格は、物件の規模だけではなく立地やホテルとしてのグレード等も加味した上で決定されることから、森トラスト・ホテルリート投資法人としては、このような1物件当たり平均取得価格の高さは、各物件の高い資産性を裏付けるものと考えています。

保有物件のインターナショナルブランド比率((取得価格ベース)は72.0％であり、日本国内において数が限定的なインターナショナルブランドの比率が高くなっています。

増加しているインバウンド需要を取り込むことができると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

保有物件の全てがスポンサーである森トラスト開発の物件となっており、いずれも、総合ディベロッパーである森トラストグループの開発力を活かした高品質の物件であると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

保有物件のホテルグレード分類(取得価格ベース)は、ラグジュアリー(41.2％)、アップスケール(30.8％)及びアッパーミッドスケール(28.0％)となっており、ホテルグレード分類において相対的に上位の分類に属するホテルアセットを保有しています。

シャングリ・ラ ホテル 東京

「シャングリ・ラ ホテル 東京」は、「東京」駅至近の、丸の内アドレスに所在する物件です。

本物件は、スポンサーである森トラストが丸の内トラストシティの開発に際して、日本初進出となる最上級のインターナショナルブランドホテル「シャングリ・ラ ホテル」を誘致した開発案件です。

「東京」駅に隣接するエリア(道路を横断する必要のないエリア)に存在するホテルの数は限られており、特に、ラグジュアリーに該当するホテルは、「シャングリ・ラ ホテル 東京」も含め2軒しかないことから、希少性の高い物件であると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

本物件は都内屈指の広さを誇る16室のスイートを含む、50㎡以上の広々とした全200室のゲストルームを有しています。

世界的なデザイナーであるアンドレ・フーが内装を手掛けたメインダイニング「ピャチェーレ」、日本の伝統や熟練の技が息づく「なだ万」、アフタヌーンティーや華やかなカクテルを楽しめる「ザ・ロビーラウンジ」等を併設しており、シャングリ・ラならではの優雅な空間で一流のおもてなしを提供しています。

コートヤード・バイ・マリオット 東京ステーション

マリオットの中核ブランドである“コートヤード・バイ・マリオット”のホテルで、「東京」駅から徒歩4分で中央通りに面したロケーションにあります。

ホテルから1km圏内には、国内外の有力企業が集積する丸の内エリアや大手町エリアがあり、またショッピングやグルメショップが多数存在する日本有数の観光スポットである銀座エリアや日本橋エリアが広がっています。

「東京」駅は、JR線や東京メトロ丸ノ内線、東西線、銀座線、半蔵門線、千代田線等複数の路線が利用可能です。

東京都内のその他のビジネス拠点や人気観光エリアへのアクセス、「東京」駅を起点とした日本各地へのアクセスも良好で、東京の表玄関として訪日外国人を含む様々な宿泊需要のあるエリアであると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

特に、訪日外国人については、東京都における訪日外国人訪問先について、「平成27年度国別外国人旅行者行動特性調査報告書」によれば、東京駅周辺・丸の内・日本橋エリア及び銀座エリアへの訪問比率の合計は86.8％と高い比率となっており、宿泊需要が見込めるものと森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

また、東京都における外国人のビジネス宿泊者数及び観光宿泊者数は、平成23年度から平成27年度の4年間で約3.1倍に拡大しています。

一方で、東京都のホテルの宿泊客室数は、同期間においてほぼ横ばいとなっており、ホテルの供給の拡大のペースが外国人の需要の拡大のペースに追いついていないことから、かかる点も宿泊需要に寄与するものと森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

本物件は、「快適がデザインされたリフレッシングなホテル」をコンセプトにしています。ロビー階のライブラリーバーは従来のホテルロビーの概念を変える新しいパブリックスペースで、アパルトマンの共有ラウンジをイメージし、ゲストが思い思いの過ごし方をすることが可能な空間を提供しています。

また、本ホテル1階のレストラン・カフェは、中央通り路面に面しており、本ホテル利用者だけではなく、ビジネスマンやショッピング客の取込みも可能なコンセプトであると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

客室設計においては、平日のビジネスユースや休日のファミリーユース等の幅広い客層に対応可能な客室プランニングを行っています。客室は4種類のデザインに分かれており、感性を刺激する個性的なインテリアデザインが特徴となっています。

コートヤード・バイ・マリオット 新大阪ステーション

本物件は、JR線、新幹線、大阪市営地下鉄御堂筋線「新大阪」駅より徒歩1分の距離に立地しており、交通利便性が非常に良好で、日本全国からも快適にアクセスすることが可能な立地に位置しています。

大阪は、多くの有力企業において、関西における重要な拠点の一つとなっているエリアであることから、ビジネストラベラーの宿泊需要をも取り込むことが可能であると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

日本全国で2番目に多い外国人の宿泊地である大阪は、ショッピングやグルメショップが多数存在する一方で、人気の観光地である京都や奈良など1時間程度で移動可能なエリアも多くあり、関西滞在を充実させる絶好のロケーションとなっています。

特に、「新大阪」駅は、世界遺産等の文化財の多い京都や奈良を結ぶ“関西ゴールデンサークル”へのアクセスに優れており、観光拠点としてもインバウンド需要の拡大を享受可能な好立地に所在しています。

全332室の客室は30㎡～90㎡でゆとりある広さを確保しており、モダンなインテリアデザインの中に広めのライティングデスクを設ける等、ビジネス利用にも配慮した機能的な設備や空間を提供しています。

また、スイートルームとデラックスルームで構成されるエグゼクティブフロアは、エグゼクティブラウンジの利用をはじめワンランク上の快適な滞在を提供しています。

ホテルサンルートプラザ新宿

森トラストがJTBグループと共同で「旧ホテルサンルート東京」の建替えとして行った開発案件です。

本物件は、JR線のほかにも私鉄3線と地下鉄4線が集中し、1日の平均乗降者数が340万人を超え、日本一の平均乗降者数を誇るターミナル駅「新宿」駅から徒歩3分の立地にあります。

「新宿」駅は、都庁をはじめ高層ビルが立ち並ぶ西口エリア、東京屈指の繁華街・歌舞伎町を抱える東口エリア、カフェやショップが並ぶ南口エリアと、新宿の街全体が観光都市としての魅力を有しています。

大手オンライン旅行会社のエクスペディアによれば、欧米、アジア主要各国において訪日外国人の宿泊先エリアランキングで新宿がトップとなる等、新宿は、訪日外国人の宿泊先エリアとしても最も人気があります。

特に、本物件は、「エクスぺディアアワード2015」の訪日外国人の予約件数の多かった宿泊施設「ホテル」部門で第1位となっています。

また、本物件における宿泊者の地域別分類を見ても、平成27年11月1日から平成28年10月31日の1年間において、宿泊客の約8割を外国人が占めており、インバウンド需要の取込みによる盤石な顧客基盤を有する物件であると森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

「ホテルサンルートプラザ新宿」は、「プラザ」の名を冠するサンルートホテルチェーンの旗艦ホテルです。

レストランも備え、セミナー宿泊プランや宴会パーティープラン等多彩なプランも用意しています。

宿泊・料飲・宴会等、複数の部門を持っている多機能施設であるフルサービスホテルと、宿泊特化型ホテルの中間的位置づけである宿泊主体型ホテルとしての強みを発揮している物件であると、森トラスト・ホテルリート投資法人は考えています。

以上の4物件の平均鑑定NOI利回りは4.3％です。

財務運営の基本方針

森トラスト・ホテルリート投資法人は、中長期的な収益の維持・向上及び運用資産の規模の成長と投資主価値の向上を実現することを目的として、安定的かつ健全な財務運営を行うことを基本方針とします。

総資産に対する有利子負債の割合(LTV)については、60％を上限の目途としますが、平常時の運用においては、50％を上限の目途として運用します。

ただし、新たな投資不動産の取得等に伴い、一時的に60％を超えることがあります。

LTV

 (借入金額＋投資法人債発行残高＋敷金・保証金－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額－敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

森トラスト・ホテルリート投資法人は、国内有数の金融機関と強固かつ安定的な取引関係を構築するとともに、デット・ファイナンスの基本方針としては、短期借入金と長期借入金のベストミックス、返済期限の分散化、バンクフォーメーションの分散化を図ることで、リファイナンスリスク及び資金調達コストの低減を目指します。

平成29年1月4日現在の有利子負債の状況は、固定借入比率54.5％、平均利率0.35％、平均借入残存期間2.8年、LTV47.2％です。

2017年1月4日現在の借入金等の状況は、下表のとおりです。

返済方法は期限一括弁済、無担保・無保証となります。さすがの森トラストホテルREITであり、非常に低金利です。信用リスクは極めて低い状況となっています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は2016年4月下旬をピークとして、ダラダラとした下落トレンドが続いていました。

しかし、11月中旬をボトムとして急速に反発しています。現在のREIT市況は森トラスト・ホテルリート投資法人のIPOにおいて追い風となっています。

(※SBI証券より)

上場規模

森トラスト・ホテルリート投資法人のIPOの規模は最大で約499.3億円と東証リートとしては中型です。

ケネディクス商業リート投資法人、大和ハウスリート、投資法人みらいよりも若干小型であり、ラサールロジポート投資法人、日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人の半分弱の規模です。

公募口数は0口、売出口数が301,000株、オーバーアロットメントは15,000口です。

初値予想

現在の情勢下ではNOI利回りが高めで森トラストのホテルREITである点は魅力です。現時点では信用業者からは付与される格付けはありません。AA格の取得があると心強いところでした。

多少緩和されて、トランプノミクスに連れて日本でも金利が上昇する可能性はありますけれども、日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっている側面はあります。

日本国政府は国を挙げて「観光先進国」を目指していくことを表明しており、観光産業を日本における基幹産業へ変革することを目指しています。

わが国は外国人観光客が著しく増加していますけれども、まだまだ世界シェアは低い状況であり、ポテンシャル・成長性は高いです。ホテルREITは国策関連の側面があります。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って2013年半ばから9連勝中でした。

しかし、2015年はREIT全体が軟調になったのに伴い、年後半は、ジャパン・シニアリビングREIT、サムティ・レジデンシャルREIT、いちごホテルリートと3連敗となりました。2015年のREITのIPOは2勝3敗と負け越しです。

2016年はラサールロジポートREIT+5.0%、スターアジア不動産-0.9%、タカラレーベン・インフラ+9.9%、マリモ地方創生リート-3.8%、三井不動産ロジREIT+0.5%、大江戸温泉リート-4.1%、さくら総合リート-13.2%、いちごグリーンインフラ-3.9%、投資法人みらい-3.8%と3勝6敗でした。

ラサールと三井不動産ロジで利益を出し、いちごグリーンとみらい以外はスルーしました。さくらとマリモは勧誘の暴風を辛くも逃げ切りました。

しかし、みらいは日興はZMP直前ということで断れず、また三菱からは「非常に珍しい強めの依頼」があり、JR九州の恩があったので総合考慮の上で引受けて被弾しました。いちごグリーンはバーターなので無問題でした。

東証REITの500億円未満のIPOの初値結果は以下のとおりです。

• いちごグリーンインフラ投資法人：-3.9%
• さくら総合リート投資法人：-13.2%
• 大江戸温泉リート投資法人：-4.1%
• マリモ地方創生リート投資法人：-3.8%
• いちごホテルリート投資法人：-1.8%
• ジャパン・シニアリビング投資法人：-10.5%
• サムティ・レジデンシャル投資法人：-2.9%
• ヘルスケア＆メディカル投資法人：+54.5%
• トーセイ・リート投資法人：+11.7%
• 日本ヘルスケア投資法人：+48.1%
• インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人：+5.7%
• 日本リート投資法人：+4.0%

想定価格は割高で機関投資家の需要が鈍く、仮条件は大幅に下方修正され、バリエーションはジャパンホテルリートと比較すると割高でも割安でもない水準に落ち着きました。

REIT IPOは日銀の買い入れ対象となるAA格以外は公募割れが続いています。

以上を総合考慮して、初値予想は「公開価格近辺でマイナスリターンの可能性もある」です。

積極的に取得する妙味はありませんけれども、大きな公募割れはなく、仮に公募割れしても-5%より上になると予想します。

自分からは取得せず、幹事証券から強い依頼があった場合は恩を売るために引き受けるというスタンスで臨みます。

主幹事は野村證券（引受比率の観測値45％）です。その他では、みずほ証券（33％）、SMBC日興証券（12％）、三菱UFJモルガン・スタンレー証券（10％）で購入できます。

森トラスト・ホテルリート投資法人のIPOの当選のコツについては、以下で徹底解説しています。

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SMBC日興証券のダイレクトコース(ネット口座)は個人投資家でもIPOが当たるチャンスがあるオンライン証券です。特にREITは当たる可能性があります。口座開設をおすすめします。

森トラスト・ホテルリート投資法人も当選が大いに期待できます。店頭証券の営業とのやり取りが不要で気軽に申し込めます。

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SBI同様に今回は幹事には入っていませんが、マネックス証券は完全抽選で小口個人投資家でも当選する可能性がある証券会社です。

SBIネオトレード証券でもIPOの取扱いを開始しています。委託幹事に名を連ねる可能性があります。

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＜投資スタンス＞
弱気
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階、REITは株式より騰落は控え目)

※過去のIPO初値予想の履歴