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新規上場!いちごホテルリート投資法人のIPOの初値予想

更新日: IPO

いちごホテルリート投資法人

いちごホテルリート投資法人(3463)のIPOが決定しています。ブック・ビルディング期間は2015年11月12日(木)~11月18日(水)です。上場日は11月30日(月)です。

新規上場する市場は東証REITです。想定価格は100,000円(1単元10万円)です。仮条件は1,000円~1,060円と上振れました。

初値予想は公募価格近辺です。

いちごホテルリート投資法人は、いちごHDグループの不動産再生を軸としたビジネスモデルを活用してホテル用不動産等に投資を行う、ホテル特化型リートです。監査法人は太陽有限責任監査法人です。

2016年12月には、三井物産グループとイデラキャピタルがスポンサーの総合REIT・投資法人みらいのIPOがあります。


いちごホテルリート投資法人のIPO

いちごホテルリート投資法人とは

いちごホテルリート投資法人のスポンサーは、いちごグループホールディングス(2337)です。

いちごホテルリート投資法人は、日本政府による観光政策の推進、訪日外国人旅行者の増加等を背景に、日本における宿泊施設の需要が増加する一方、ホテル用不動産等の供給は限定的であり、ホテル用不動産等の重要性は今後ますます高まると考えています。

日本国内のホテル・旅館等の宿泊施設のうち、J-REITが保有するホテル・旅館等の宿泊施設は一部に限られており、今後もJ-REITの取得対象資産として、ホテル用不動産等には大きな成長ポテンシャルが存在するものといちごホテルリート投資法人は考えています。

また、日本に所在するホテルは築20年以上経過した物件が多く、今後も築古物件は増加していくことが想定されます。

このような状況下において、いちごホテルリート投資法人は、いちごグループが有する不動産再生のノウハウを活用することで、日本のホテルのボリュームゾーンである築古物件の資産価値を向上させ、安全で質の高い宿泊施設として中長期的に運用を行っていくことが可能であると考えています。

いちごホテルリート投資法人は、ホテル用不動産等は、各種不動産の中でもハード・ソフトの両面を改善することで収益増加が相対的に高く期待できるアセットタイプであると考えています。

そこで、いちごホテルリート投資法人はこれまでいちごグループが培ってきた不動産再生のノウハウやソーシング力を活用し、社会生活に必要不可欠なインフラで、高い付加価値を持つホテル用不動産等への重点投資、安定性及び成長性の両面を追求した中長期的な運用により、投資主価値の最大化を目指すことを基本理念としています。

いちごホテルリート投資法人は、昨今のインバウンド旅行者の増加に着目し、ホテルマーケットの変遷をとらえたホテル用不動産等への重点投資を行う方針です。

上場当初は、成長性を追求しながらも、需要の安定性、景気下降局面における収益への影響力等を考慮します。

景気下降局面においても相対的に安定的な収益力を確保することが可能であるといちごホテルリート投資法人が考えている宿泊主体・特化型ホテルに優先的に投資を行います。

スマイルホテル京都四条とホテルビスタプレミオ京都

上場時ポートフォリオ

いちごホテルリート投資法人は、いちごグループの運用物件から、ウェアハウジング機能を利用して、計9物件、取得予定価格合計204.1億円の取得予定資産を取得する予定です。上場時取得予定資産の概要は以下のとおりです。

取得予定資産 賃料契約形態 業態 総客室数 取得予定価格 鑑定評価額 所在地 築年数
スマイルホテル京都四条 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 138 4,480 4,500 京都府京都市 25
ホテルビスタプレミオ京都 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 84 3,600 3,620 京都府京都市 8
ホテルウィングインターナショナル名古屋 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 220 2,670 2,710 愛知県名古屋市 31
ネストホテル札幌駅前 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 162 2,160 2,180 北海道札幌市 32
チサンイン大阪ほんまち 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 130 1,630 1,650 大阪府大阪市 33
コンフォートホテル浜松 固定賃料 宿泊主体・特化型ホテル 196 1,550 1,610 静岡県浜松市 6
ホテルサーブ神戸アスタ 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 133 1,490 1,500 兵庫県神戸市 8
ネストホテル札幌大通 固定+変動 宿泊主体・特化型ホテル 117 1,450 1,460 北海道札幌市 23
ヴァリエホテル天神 固定+ 宿泊主体・特化型ホテル 77 1,380 1,450 福岡県福岡市 22
合計/平均 1,257 20,410 20,680 21

平均鑑定NOI利回りは5.9%、平均償却後NOI利回りは5.0%です。平均償却後NOI利回りは、「(鑑定NOI合計-減価償却費合計)÷取得予定価格の合計」で計算されています。

NOI利回り
Net Operating Incomeの略であり、賃料から、管理費、固定資産税などの直接的経費をマイナスしたもの。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は考慮しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローである。

取得予定資産における賃貸借契約は、物件数ベースで、固定賃料の賃貸借契約が締結されている物件が11.1%、変動賃料の賃貸借契約が締結されている物件が88.9%となっています。

アップサイドもダウンサイドもあり得ますね。主要な変動賃料導入物件における主要指数(ADR、RevPAR及び客室稼働率)の推移は、過去3年間は右肩上がりの傾向です。

ポートフォリオの賃料に占める変動賃料部分は賃料ベースで40%程度を目途にする方針です。

ホテルウイングインターナショナル名古屋とホテルサーブ神戸アスタ

財務運営の基本方針

いちごホテルリート投資法人は、LTVは原則として60%を上限とします。

LTV
 (借入金額+投資法人債発行残高+敷金・保証金-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金) / (総資産額-敷金・保証金の返還等のために留保されている現預金)

三井住友銀行をアレンジャーとするシンジケート団から、基準金利+0.5~0.7%で借入を行う予定です。サムティリート投資法人と概ね同様の水準です。

いちごホテルリート投資法人は、信用格付業者から提供される予定の格付けはありません。

アクションプランにおいては、将来的な「格付け取得等の財務基盤の更なる安定化による資金調達コスト低下」が掲げられています。

市場トレンド

市況面では、上場直前3ヶ月間のインデックスが上昇トレンドの状況だと初値リターンが高い傾向となっています。

東証REIT指数は9月半ばまで下落が続いていましたが、10%強の反発となっています。今年1月から続く下降トレンドを脱却できるのかに注目が集まっています。

東証REIT指数のチャート(2015年8月~10月)
(※SBI証券より)

上場規模

いちごホテルリート投資法人のIPOの規模は最大で約132億円と東証リートとしてはかなりの小型です。小型であればある程、初値リターンは良い傾向があります。

ヘルスケア&メディカル投資法人とほぼ同じであり、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人よりは約18%小さい規模です。

大和ハウスリート投資法人、ケネディクス商業リート、インベスコ・オフィス・ジェイリート、日本リートの3分の1弱であり、SIA不動産投資法人よりも小型です。

星野リゾート・リートの約1.6倍程度の規模です。


まとめ

現在の情勢下ではNOI利回りはやや高めなのは魅力です。日銀の異次元緩和でイールド・カーブが盛大に潰されており、僅かな利回りでも貴重な情勢となっています。

いちごホテルリート投資法人はホテル特化型のREITということで、少し前であれば最強レベルのテーマ性がありましたが、円安一巡、中国ショックなどでインバウンドの勢いには陰りが見えつつもある状況です。

一時的な押し目なのか、終わりの始まりなのかは諸説ありますけれども、一時期のような破竹の勢いは衰えたのは事実です。

REITのIPOは資産インフレの波に乗って9連勝中でしたが、今年に入ってからREIT全体が軟調になったのに伴い、ジャパン・シニアリビング投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人と2連敗となりました。

東証REITの500億円未満の小型IPOの初値結果は以下のとおりです。

  • ジャパン・シニアリビング投資法人:-10.5%
  • サムティ・レジデンシャル投資法人:-2.9%
  • ヘルスケア&メディカル投資法人:+54.5%
  • トーセイ・リート投資法人:+11.7%
  • 日本ヘルスケア投資法人:+48.1%
  • インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人:+5.7%
  • 日本リート投資法人:+4.0%
  • SIA不動産投資法人:-4.7%
  • 星野リゾート・リート投資法人:+11.8%
  • コンフォリア・レジデンシャル投資法人:+10.4%
  • ケネディクス・レジデンシャル投資法人:-4.1%

以上を総合考慮して、初値予想は公募価格近辺です。

主幹事はSMBC日興証券です。その他では、みずほ証券で購入できます。

SBI証券は今回は主幹事には入っていませんが、IPOチャレンジポイントを貯めると必ずIPOに当選するのが魅力的です。

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<投資スタンス>
中立
(※強気・やや強気・中立・弱気の4段階)

※過去のIPO初値予想の履歴

銘柄名(2015年) 発表時 BB直前 結果
Keeper技研 やや強気 やや強気 49.1%
ケネディクス商業リート投資法人 中立 やや強気 13.3%
ファーストロジック 強気 強気 52.5%
ファーストブラザーズ やや弱気 やや弱気 2.5%
ホクリヨウ 中立 中立 8.9%
ALBERT 強気 強気 115.7%
シリコンスタジオ やや強気 やや強気 102.0%
コラボス 強気 強気 137.6%
エムケイシステム 強気 強気 332.0%
ショーケース・ティービー 強気 強気 193.9%
ヘルスケア&メディカル投資法人 やや強気 やや強気 54.5%
エスエルディー 強気 強気 15.3%
ヒューマンウェブ やや強気 やや強気 11.7%
イード 強気 強気 46.4%
ファーストコーポレーション やや強気 やや強気 25.0%
RSTechnologies 中立 中立 -23.6%
シンデン・ハイテックス やや強気 やや強気 12.2%
ハウスドゥ やや強気 やや強気 47.2%
Aiming 中立 中立 12.2%
モバイルファクトリー 強気 強気 99.4%
日本動物高度医療センター やや強気 やや強気 44.2%
プラッツ やや強気 やや強気 70.2%
sMedio やや強気 やや強気 58.7%
サンバイオ 弱気 弱気 -14.5%
海帆 やや強気 やや強気 76.5%
Hamee やや強気 やや強気 67.2%
日本スキー場開発 中立 中立 9.9%
シーアールイー 弱気 弱気 -7.3%
三機サービス 中立 中立 37.1%
レントラックス 強気 強気 53.1%
リンクバル やや強気 やや強気 27.9%
ジグソー 強気 強気 236.4%
Gunosy 中立 中立 0.0%
デザインワン・ジャパン やや強気 やや強気 50.9%
テラスカイ 強気 強気 350.0%
ヘリオス 中立 弱気 22.5%
スマートバリュー 強気 強気 344.9%
マーケットエンタープライズ 強気 強気 167.0%
デジタル・インフォメーション・テクノロジー 強気 強気 246.2%
エコノス 弱気 中立 120.0% 
中村超硬 弱気 弱気 11.8%
メニコン やや強気 やや強気 73.5%
冨士ダイス 弱気 弱気 50.9%
ファンデリー 強気 強気 102.1%
ナガオカ 中立 中立 40.6%
いちごホテルリート投資法人 中立 中立  -2.9%
富士山マガジンサービス 強気 強気 126.4%
クレステック やや強気 やや強気 82.4%
平山 やや強気 やや強気 29.5%
アイリッジ 強気 強気 429.2%
デクセリアルズ 弱気 弱気 -3.1%
ジャパン・シニアリビング投資法人 やや強気 やや強気 -10.5%
イトクロ 中立 中立 4.1%
PCIホールディングス やや強気 やや強気 169.6% 
エスケーホーム 中立 やや強気 13.8%
パルマ 強気 強気 70.5%
メタップス 中立 中立 -7.9%
ラクト・ジャパン 中立 中立 0.0%
土木管理総合試験所 中立 中立 -2.4%
アクアライン 強気 強気 21.7% 
ベステラ やや強気 やや強気 25.0%
STUDIOUS やや強気 やや強気 20.0%
JESCOホールディングス 中立 中立 5.4%
ピクスタ 強気 強気 34.8%
アイビーシー 強気 強気 251.0%
ブランジスタ やや強気 強気 43.8%
AppBank やや強気 強気 45.8%
グリーンペプタイド 弱気 弱気 -8.0%
GMOメディア やや強気 やや強気 101.1%
パートナーエージェント やや強気 強気 217.5%
バルニバービ やや強気 やや強気  130.0%
日本郵政 中立 中立  
ゆうちょ銀行 中立 中立  
かんぽ生命保険 中立 中立  
ロゼッタ 強気    
あんしん保証 強気    
ベルシステム24HD 弱気    
ネオジャパン 強気    

銘柄名(2014年) 発表時 BB直前 結果
ヒューリックリート投資法人 中立 中立 13.0%
アキュセラインク やや強気 中立 27.8%
サイバーリンクス 強気 強気 172.9%
日本BS放送 中立 中立 6.6%
エンバイオ・ホールディングス 強気 強気 126.0%
ダイキョーニシカワ 中立 中立 12.4%
日立マクセル やや弱気 やや弱気 -4.8%
ジャパンディスプレイ 中立 中立 -14.6%
ホットマン やや強気 やや強気 67.5%
みんなのウェディング 強気 強気 27.1%
ディー・エル・イー やや強気 やや強気 101.0%
サイバーダイン 強気 強気 130.0%
エスクロー・エージェント・ジャパン やや強気 やや強気 290.8%
トレックス・セミコンダクター やや弱気 やや弱気 -10.4%
丸和運輸機関 中立 中立 -8.8%
ジョイフル本田 中立 中立 -1.9%
フィックスターズ 強気 強気 162.0%
白鳩 強気 強気 46.2%
日本リート投資法人 中立 中立 4.0%
西武ホールディングス やや弱気 やや弱気 0.0%
東武住販 やや強気 やや強気 12.0%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 中立 中立 5.7%
ニュートン・フィナンシャル・コンサルティング 中立 中立 -7.7%
ムゲンエステート 中立 中立 10.0%
フリークアウト 強気 強気 250.0%
ポバール興業 中立 中立 6.6%
OATアグリオ 中立 中立 -6.3%
メドピア 強気 強気 131.3%
レアジョブ 強気 強気 169.7%
VOYAGEGROUP 強気 強気 40.0%
鳥貴族 やや強気 やや強気 120.7%
イグニス 強気 強気 342.1%
日本ビューホテル やや弱気 やや弱気 -2.3%
ジャパンインベストメントアドバイザー やや強気 やや強気 126.3%
ロックオン 強気 強気 284.6%
リアルワールド 強気 強気 79.8%
AMBITION やや強気 強気 62.0%
ジェネレーションパス 強気 強気 119.2%
リボミック 中立 やや強気 -20.4%
FFRI 強気 強気 176.5%
ホットランド 中立 中立 -1.7%
ヤマシンフィルタ 中立 中立 19.6%
すかいらーく 中立 中立 0.0%
リクルートホールディングス 中立 中立 2.3%
GMOリサーチ 強気 強気 133.3%
セレス 強気 強気 55.4%
オプティム 強気 強気 260.0%
アルファポリス 強気 強気 93.2%
エラン やや強気 やや強気 70.3%
日本ヘルスケア投資法人 やや強気 やや強気 48.1%
SHIFT 強気 強気 361.5%
CRI・ミドルウェア 強気 強気 462.5%
日本PCサービス 中立 やや強気 67.7%
トーセイリート投資法人 やや弱気 中立 11.6%
積水ハウス・リート投資法人 やや強気 やや強気 22.7%
弁護士ドットコム 強気 強気 215.4%
クラウドワークス 強気 強気 73.2%
スノーピーク やや強気 やや強気 134.3%
ビーロット 強気 強気 422.4%
GMOTECH 強気 強気 135.2%
テクノプロ・ホールディングス 中立 中立 -5.0%
アトラ やや強気 やや強気 77.4%
マークラインズ 強気 強気 77.3%
メディカル・データ・ビジョン 強気 強気 135.9%
U-NEXT やや強気 中立 31.7%
SFPダイニング やや弱気 やや弱気 -16.5%
今村証券 中立 中立 27.4%
フルッタフルッタ 強気 やや強気 51.5%
竹本容器 中立 中立 2.0%
gumi 中立 中立 0.0%
大冷 やや弱気 やや弱気 -6.7%
アドベンチャー 強気 強気 127.2%
メタウォーター やや弱気 やや弱気 -6.0%
サイジニア 強気 強気 125.8%
インターワークス やや強気 やや強気 16.7%
イーレックス 中立 中立 11.2%
データセクション 強気 強気 73.1%
綿半ホールディングス やや弱気 やや弱気 6.3%
ヨシックス 中立 中立 29.4%
東京ボード工業 やや弱気 やや弱気 -8.0%
カヤック 強気 強気 222.0%
エクストリーム 強気 強気 296.4%
MRT 強気 強気 309.4%

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